報告主要內容
行業解析
企業決策提供基礎依據。
全球視野
助力企業全球化戰略布局與決策
政策環境
緊跟時政，把握大局。
產業現狀
助力企業精準把握市場脈動。
技術動態
保持企業競爭優勢，創新驅動發展。
細分市場
發掘潛在商機，精準定位目標客戶。
競爭格局
知己知彼，制定有效的競爭策略。
典型企業
了解競爭對手、超越競爭對手。
產業鏈調查
上下游全產業鏈一網打盡，優化資源配置。
進出口跟蹤
把握國際市場動態，拓展國際業務。
前景趨勢
洞察未來，提前布局，搶占先機。
投資建議
合理配置資源，提高投資回報率。
服務客戶
導讀: 2014-2019年中國物業管理市場深度調研與投資前景研究報告，2013年1-9月份，房地產開發企業土地購置面積25167萬平方米，同比下降3.3%，降幅比1-8月份收窄5.8個百分點；土地成交價款6082億元，增長14.6%，增速提高9.4個百分點。
報告說明:
博思數據發布的《2014-2019年中國物業管理市場深度調研與投資前景研究報告》共十二章。介紹了物業管理行業相關概述、中國物業管理產業運行環境、分析了中國物業管理行業的現狀、中國物業管理行業競爭格局、對中國物業管理行業做了重點企業經營狀況分析及中國物業管理產業發展前景與投資預測。您若想對物業管理產業有個系統的了解或者想投資物業管理行業，本報告是您不可或缺的重要工具。
一、經營規模：二三線城市拓展與區域深耕同步，助推在管面積持續提升
1、在管面積同比上漲 27.6%，百強企業優勢明顯
2009~2012年百強企業服務規模變化趨勢
資料來源：中國指數研究院
2012 年，隨著宏觀調控的深入，房地產市場各項指標快速增長的勢頭得到遏制，全國房屋竣工面積增長 11.4%，同比下降了 6 個百分點，導致物業服務行業新簽約項目數量增幅有所放緩。但物業服務百強企業憑借良好的品牌效應、優質的服務、合理的產業結構，在市場競爭中依舊處于優勢地位，2 012 年百強企業在管項目建筑面積均值達到 1354.3 萬平方米，同比增長 27.6%，在管項目數量均值為 79.3 個，同比增長 10.1%，盡管增速較 2011 年有所放緩，但仍高出全國房屋竣工面積增幅 16 個百分點，表明百強企業規模不斷擴大，市場優勢進一步集聚。
2、百強企業加速擴張，二三線城市成為主要拓展區域
2009-2012 年百強企業進入城市數量均值及增長率
資料來源：中國指數研究院
2009 年以來，百強企業進入城市數量持續增加，2012 年均值達到 21 個，從區域分布來看，2012 年百強企業新進入的城市多為二三線城市，主要原因是前幾年一些大型房企加強了二三線城市拓展力度，如恒大、萬科、保利、龍湖等百強企業 2011 年二三線城市銷售面積占比都達到 80%以上。這些項目入住后，為保證質量，大型企業更傾向于引入優秀的物業服務企業進行管理，對于他們下屬的物業服務企業來說，被動的向二三線城市拓展；對于市場化運營的企業來說，選擇主動跟隨開發企業向二三線城市拓展的步伐。
部分百強企業 2012 年項目簽約城市分布情況
企業名稱 | 項目簽約城市 |
長城物業集團股份有限公司 | 西安（3），黃驊，南昌，邯鄲，重慶，天津（4），孝感，九 江，濰坊，福州，宜昌，河源 |
港聯物業（中國）有限公司 | 沈陽（3），昆明，哈爾濱，南昌，天津，長治，佛山（2）， 攀枝花，荊州，武漢，成都 |
深圳市開元國際物業管理有限公司 | 臺州，紹興（3）， 徐州（2），濱江，蕭山，開封，�？� |
深圳市之平物業發展有限公司 | 桂林（2），南通，重慶（5），海南，南京，哈爾濱，耒陽， 從化，南寧，長春 |
資料來源：中國指數研究院
2012 年物業百強企業區域布局也向二三線城市拓展，除萬科物業、綠城物業等公司外，一些市場化運營的公司也顯示出這一特征，如長城物業、港聯物業等公司 2012 年新簽約的項目就主要集中在二三線城市。
2012 年百強企業進入城市個數分布
資料來源：中國指數研究院
從百強企業進入城市個數分布來看，2012 年，百強企業中進入城市個數超過 20 個的有20 家，10-20 個之間的有 22 家，5-10 個之間的有 26 家，少于 5 個的有 32 家。部分百強企業已基本完成了全國性布局，如綠城物業進入省份超過 20 個、進入城市超過 100 個，已基本覆蓋全國。部分百強企業正在由區域性企業向全國性企業轉變，擴張速度相對較快，甚至某些企業通過并購等方式加速擴張，如山東省誠信行物業管理有限公司 2012 年成功并購了香港天怡物業顧問有限公司和香港城市設施物業管理有限公司,將區域布局擴張到了香港。
目 錄
第一章 物業管理行業概念 1
第一節 物業管理的介紹 1
一、物業管理的定義 1
物業管理（property management），受物業所有人的委托，依據物業管理委托合同，對物業的房屋建筑及其設備，市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業所有人和使用人提供綜合性的有償服務。
物業管理是指業主對區分所有建筑物共有部分以及建筑區劃內共有建筑物、場所、設施的共同管理或者委托物業服務企業、其他管理人對業主共有的建筑物、設施、設備、場所、場地進行管理的活動。物權法規定，業主可以自行管理物業，也可以委托物業服務企業或者其它管理者進行管理。物業管理有狹義和廣義之分。狹義的物業管理是指業主委托物業服務企業依據委托合同進行的房屋建筑及其設備，市政公用設施、綠化、衛生、交通、生活秩序和環境容貌等管理項目進行維護，修繕活動。廣義的物業管理應當包括業主共同管理的過程，和委托物業服務企業或者其他管理人進行的管理過程。
物業管理的基本目標：
1、保護業主或使用的消費權益，保障房屋及其、設施的正常使用功能。
2、保障業主的合法權益，保持房屋的何時何地和使用價值，使物業發揮最大的使用效益和經濟效益。
3、為業主提供高效、優質、便捷、經濟的多層次、多方位的服務，確保有一個整潔、文明、安全、方便的居住條件與生活環境。
4、物業管理企業要獲取最佳的社會、環境、經濟的綜合效益。
二、物業管理服務的內容 1
三、物業管理七大特色 2
四、高水準物業管理的九條原則 3
第二節 國內外物業管理基本特征的比較 4
一、國外物業管理的基本特征分析 4
二、國內物業管理的基本特征分析 7
第三節 物業管理產權理論分析 9
一、產權理論簡介 9
二、物業管理產生的產權理論分析 10
三、我國物業管理發展的產權理論分析 11
第二章 全球物業管理業發展分析 14
第一節 國外物業管理的發展綜述 14
一、國外物業管理的特點 14
二、發達國家的物業管理模式 14
三、國外物業稅特點 17
四、國外物業管理模式 18
第二節 美國物業管理的發展情況 20
一、美國物業管理的主要特點 20
二、美國的樓宇星級管理 23
三、美國物業管理收費制度及啟示 24
四、美國物業管理企業的經費運作概況 28
第三節 新加坡物業管理的發展情況 30
一、新加坡物業管理概況 30
二、新加坡的共管式物業管理 32
第四節 澳大利亞物業管理的發展情況 33
一、澳大利亞物業管理的主要特點 33
二、澳大利亞物業管理特色 36
第三章 中國物業管理的發展概況 38
第一節 中國物業管理發展歷程 38
一、中國物業管理的產生與發展 38
二、中國物業管理的三個階段 41
三、三大問題困擾我國物業管理行業 42
四、影響物業管理服務行業健康發展的“八大”瓶頸 44
第二節 物業管理的經濟環境分析 46
一、物業管理的經濟分析 46
二、全球金融危機對我國物業管理行業的影響 56
三、房產稅將全國逐步推開 60
四、物業管理多項法規起施行 61
第三節 物業管理發展現狀分析 65
一、物業服務行業總體結構情況 65
二、2012年中國物業服務企業發展研究 74
三、2012年物業管理發展服務市場分析 86
第四節 2012年物業服務企業經營狀況研究 87
一、物業服務行業發展困境分析 87
二、百強企業控制成本、提高盈利能力。 88
三、物業服務百強企業增加收入 91
第五節 物業管理的法律特色分析 93
一、物業糾紛類型 93
二、物業糾紛的法律特征 94
三、物業糾紛的法律分析 95
四、物業糾紛的解決辦法及國外經驗 96
五、物業管理市場糾紛的信息經濟學分析 96
六、物業管理的市場化是解決物業矛盾糾紛的根本辦法 99
第六節 物業管理行業風險 102
一、物業管理風險的表現形式 102
二、物業管理風險的規避方式 103
第七節 物業管理消費分析 106
一、物業管理消費的特征和功能 106
二、物業管理消費滿意度分析 107
三、物業管理的消費者分析 108
四、與物業服務者對服務認識的誤差 109
第八節 中國物業管理的發展模式分析 110
一、酒店式物業管理模式分析 110
二、服務集成型物業管理模式分析 110
三、《物權法》實施后物業管理有新模式 112
四、對《物業管理條例》實施中幾個問題的認識 113
第九節 《物權法》的實施對行業的影響 117
一、《物權法》對物業管理的影響分析 117
二、《物權法》對物業管理的法制作用 120
三、《物權法》的實施對物業管理發展格局的影響 123
四、物權法及2009年新司法解釋背景下的物業管理問題 128
第十節 我國開征物業稅的難點透析與政策建議 131
一、物業稅開征的難點透析 131
二、開征物業稅的政策建議 134
第十一節 《勞動合同法》對物業管理行業的影響與對策 135
一、《勞動合同法》對物業管理行業的影響 135
二、物業企業要積極推進管理模式創新 136
三、幾點認識與建議 136
第四章 物業管理招投標的發展 139
第一節 物業管理招投標機制的綜述 139
一、物業管理招投標的重要性及其意義 139
二、物業管理招投標的特點及其要點 141
第二節 中國物業管理招投標方法的分析 146
一、我國物業管理三種招標方法分析 146
二、住宅小區物業管理招投標方法分析 149
第三節 物業管理招投標存在的問題及對策 154
一、實施物業管理招投標所面臨的主要問題 154
二、物業管理招投標中存在的問題及對策 155
三、實施物業管理招投標的措施 158
四、完善物業管理招投標的六點建議 160
五、物業管理招投標策略分析 163
第五章 物業管理費用收取分析 165
第一節 物業管理費的介紹 165
一、物業管理費的構成 165
二、物業管理費的收費標準 166
三、物業管理費的主要用途 166
四、物業管理消費的特征和功能 167
第二節 2012年廣州新版物管收費標準問題探討 171
一、2012年廣州新版物管收費標準 171
二、2012年廣州新版物管定價標準 172
三、2012年廣州新版物管流程標準 172
第三節 物業管理費用收取存在的問題及對策 173
一、收費難的現狀及其原因 173
二、解決收費難的基本思路 175
三、物業服務收費矛盾糾紛的成因 177
四、物業服務收費矛盾解決的基本思路與對策 182
五、解決物業收費難完善法規是關鍵 186
第四節 完善物業服務收費定價機制的思考 188
一、物業服務產品屬性決定其價格形成的市場化 188
二、現階段物業服務收費制度值得商榷的問題 189
三、完善物業服務市場化機制面臨的困難 189
四、推進物業服務收費市場化的法律保障 191
五、完善物業服務收費管理政策的幾點思路 191
第六章 主要地區發展分析 193
第一節 深圳物業管理的發展 193
一、深圳物業管理行業發展現狀 193
二、深圳物業管理行業存在的問題 194
三、深圳物業管理行業問題解決思路 194
四、深圳物業管理模式 195
五、深圳物業管理發展的趨勢 196
第二節 北京物業管理的發展 198
一、北京物業管理現狀分析 198
二、北京市寫字樓市場物業管理市場分析 198
三、北京市將規范物業服務管理收費相關問題 200
四、2012年北京185家物業未曬賬單挨罰 200
五、2012年北京物業管理市場分析 201
第三節 上海物業管理的發展 202
一、上海物業管理市場分析 202
二、2012年上海物業管理企業公眾滿意度分析 203
三、2012年上海市物業服務行業存在的突出問題及若干建議 203
第四節 重慶物業管理的發展 206
一、重慶物業管理行業發展現狀 206
二、2012年重慶物業50強權威發布 208
三、新版《物業管理條例》即將出臺 209
四、重慶物業管理行業存在的問題 209
五、重慶物業管理行業問題解決思路 211
第五節 沈陽物業管理的發展 211
一、2012年沈陽出臺物業招投標管理辦法 211
二、2012年沈陽開評五星物業有效期兩年 212
三、2012年《沈陽市物業服務履約保證金管理辦法》起實施 214
四、2013年起沈陽物業公司要“曬賬本” 215
五、《沈陽市人民政府辦公廳關于加強住宅區物業管理的實施意見》 215
第六節 武漢物業管理的發展 221
一、《武漢市物業管理條例》（自2011年1月1日起施行） 221
二、2012年物業管理成武漢投訴“重災區” 221
三、2012年武漢公布物業服務標準合同 222
四、2012年高端物業集體入市武漢上演豪門盛宴 223
第七節 廣州物業管理的發展 223
一、2012年廣州出臺物業服務退出新《辦法》 223
二、2012年廣州出臺物業管理辦法 224
第八節 鄭州物業管理的發展 225
一、鄭州著力破解物業管理發展難題 225
二、2012年鄭州市物業管理綜合實力20強出爐 227
三、2012年鄭州新物業管理辦法有望出臺 227
第九節 西部開發：物業管理也需要跨越式發展 228
一、西部物業管理現狀 228
二、西部物管跨越式發展的必要性 229
三、西部物管跨越式發展的可行性 229
第十節 其他地區物業管理發展情況分析 230
一、江蘇省物業管理發展分析 230
二、天津市物業管理發展分析 239
三、杭州物業服務行業發展分析 240
四、2009年《遼寧省物業管理條例》正式施行 242
五、2012年《山東省住宅物業服務收費管理辦法》 242
六、2012年《四川省物業管理條例》亮點解讀 244
第七章 物業管理行業競爭分析 246
第一節 物業管理的市場競爭分析 246
一、物業管理進入市場競爭的必然趨勢 246
1、政府的倡導與嚴管
政府積極倡導物業管理項目的公開招標制度，并把招投標列入《物業管理條例》，將物業管理推向社會，通過競爭獲得管理權。深圳的蓮花北村、鹿丹村小區等已成功進行了公開招標幫助使物業管理公司易幟。另外，政府極力打造物業管理競爭的舞臺，同時又加強對參與競爭的物業管理公司的管理者，努力提高游戲參與者的素質。
2、業主自治意識漸強
物業管理公司是業主聘請的“管家”，是為業主提供管理與服務的，一旦物業管理公司的表現不能使眾多業主滿意，業主們可以解雇物業管理公司。然而，令物業管理公司很無奈的是，業主們炒掉了物業管理公司后，竟然搖身一變，干起物業管理公司的活兒。雖有逆社會發展潮流之嫌，但至少也是合法的。因此，物業管理公司競爭的對手不僅僅是同行，而且是業主或業主代表的機構。
3、發展商“斷奶”
一些物業管理公司自恃與發展商有“血緣”關系，無心提高管理服務水平，也不愁費用短缺，以為發展商可以長期供養。但當發展商一旦陷入困境或者說不愿久背管理包袱時，必然要讓物業管理公司分灶吃飯，自食其力。從客觀上說，發展商也不可能長期“護養”其名下的物業管理公司�！稐l例》對發展商的物業管理權限有明確的限制，前期提倡通過招投標選聘物業管理企業，一旦業主大會召開，誰是管家將由全體業主決定�，F實中業主重新選聘物業管理公司，改變物業管理公司與發展商“血緣”關系的事例已不鮮見。
二、物業管理應對市場競爭分析 246
物業管理早已進入了市場競爭階段，如何迎接競爭，規范競爭，抑制競爭的負面作用，促進競爭的積極作用，是擺在政府、物業管理公司、開發商、業主們面前不可回避的課題。
1、政府應積極引導，規范競爭
雖說目前政府已采取了一定的措施推動物業管理實行公開招投標制度，但力度不大，而且操作性不強，以致公平競爭難成氣候。政府應通過法律和行政的手段強制規定什么樣的物業，多大面積的物業一定要在社會以招投標的形式選聘質優價低的物業管理公司；同時對競爭的要求，如招標的資格，投標的格式、程序、評標人員的組成，開標的公布等做出相應的規定。政府既要營造競爭的環境，更要維護競爭的秩序。
2、發展商應放眼社會，擇優聘用
按以往法律規定，在物業開發的前期及落成后的一段時期內（業主委員會成立前），開發商有權對其開發的項目決定物業管理公司。其實明智的開發商本著對今后管理負責的態度，就應放眼社會，在物業開發前期就選聘社會上有實力、有經驗、有品牌的專業物業管理公司，使業主們一開始就享受到高水平的管理服務，與物業管理公司建立起信任合作的關系。這樣既符合社會分工的專業要求，順應物業管理市場競爭的發展潮流，又擺脫了自己做管理又不諳管理以致被投訴甚至被炒“魷魚”的窘境。
3、業主要處事公正，善選“管家”
物業管理公開競爭的結果是物業的主人們找到一個稱心如意的“管家”。業主對物業管理公司的取舍支配著競爭的走向。如業主處事公正，將招投標活動置于陽光下，就能凈化競爭環境，使善于“黑箱作業”者沒有市場。業主對物業管理公司的判斷不是“費用決定論”，即誰報低價就擇誰，而是倚重公司的管理風格、管理水平和管理業績等。
4、物業管理公司要勵精圖治，重塑形象
物業管理公司是“競爭時代”的主角，每一個物業管理公司都無法拒絕競爭，不是主動出擊，就是被動應戰。勤練內功，塑造品牌才是制勝之本。物業管理的工作瑣碎、枯燥，要使方方面面瑣碎的工作做到井井有條，疏而不漏，也非易事。因此，物業管理公司要勵精圖治，不斷總結，不斷完善，創立出有自己特長的管理模式和管理方法，塑造出品牌的風格和品牌形象。
5、培養專業化人才
物業管理公司的實力不僅資本的實力，更是人才的實力。有一支素質高，能力強，作風好，品行正的人才隊伍，是物業管理公司生存與發展的根本條件，也是物業管理公司參與競爭，志在必取的信心所在。很多人都認為物業管理是一個低技術、勞動密集型行業，其日常工作就是簡單的維修、清潔、綠化和保安，不需要高素質的人才。物業管理是一門專業，需要高學歷、高素質的人才，需要網絡等先進科技，也需要現代化的企業管理。
6、實施規范化管理
物業管理公司在日常管理中，必須實施規范化管理，把物業管理法律法規以及質量管理體系等規范性文件融入到管理中去，以規范物業企業的管理服務行為，同時也規范業主的行為，在競爭中保持長盛不衰的生命力。
7、提供人性化服務
物業管理的重要特征便是它的服務性。因為物業本身屬于第三產業即服務業，物業管理的主要服務對象是人，通過管理者的熱情服務，為業主們創造一個舒適、安全、優美、文明的生活空間和生存環境。
物業管理發展已有30多年的歷程，作為物業管理市場發展的必然趨勢——競爭，政府、物業管理公司、開發商、業主們都必須給予應有的重視，我們相信，隨著物業管理競爭市場化程度的不斷擴大，我國的物業管理將會越來越專業化、規范化、市場化和人性化。
三、物業管理在競爭中走向成熟分析 248
四、2012中國物業服務百強企業 251
第二節 中國物業管理行業結構分析 253
一、潛在的進入者 253
二、替代品 255
三、購買者的討價還價能力 255
四、供應者的討價還價能力 256
五、行業內部現有競爭者的抗衡 257
第三節 物業管理中的品牌競爭探析 258
一、物業管理的品牌支撐點 258
二、物業品牌價值戰略的定位 258
三、物業品牌的價值戰略 259
第八章 物業管理行業重點企業分析 262
第一節 上海陸家嘴物業管理有限公司 262
一、企業概況 262
二、競爭優勢分析 262
三、2011-2012年經營狀況分析 262
四、2014-2019年公司發展戰略分析 262
第二節 龍湖物業 263
一、企業概況 263
二、競爭優勢分析 263
三、2011-2012年經營狀況分析 263
四、2014-2019年公司發展戰略分析 264
第三節 第一太平戴維斯 264
一、企業概況 264
二、競爭優勢分析 264
三、2011-2012年經營狀況分析 264
四、2014-2019年公司發展戰略分析 265
第四節 仲量聯行 265
一、企業概況 265
二、競爭優勢分析 265
三、2011-2012年經營狀況分析 266
四、2014-2019年公司發展戰略分析 270
第五節 世邦魏理仕 271
一、公司概況 271
二、運營模式 272
三、品牌推廣模式 277
第六節 戴德梁行 278
一、公司概況 278
二、運營模式 278
第七節 高力國際 280
一、公司概況 280
二、運營模式 281
三、品牌推廣模式 286
第八節 深圳市萬科物業服務有限公司 （000002） 287
一、公司概況 287
二、運營模式 287
三、品牌推廣模式 292
第九章 房地產行業分析、預測及與物業管理的關系 293
第一節 2012-2013年我國房地產業主要運行指標 293
一、土地開發及購置面積 293
（一）2012年土地購置與開發情況 293
2012年，房地產開發企業土地購置面積35667萬平方米，比上年下降19.5%，降幅比1-11月份擴大4.7個百分點；土地成交價款7410億元，下降16.7%，降幅擴大6.4個百分點。
具體看來，隨著調控政策的持續實施，房地產市場趨于理性，房企在拿地的環節多少會有一些謹慎，2012年的土地市場也逐漸回歸理性。上半年土地市場量縮價跌，流拍、低溢價率、底價成交等成為市場主流。不過，但是隨著銷售市場的逐漸回暖，房企拿地的熱情也在回升，土地市場在下半年逐漸呈現復蘇的態勢。
從百強企業進入城市個數分布來看，2012 年，百強企業中進入城市個數超過 20 個的有20 家，10-20 個之間的有 22 家，5-10 個之間的有 26 家，少于 5 個的有 32 家。部分百強企業已基本完成了全國性布局，如綠城物業進入省份超過 20 個、進入城市超過 100 個，已基本覆蓋全國。部分百強企業正在由區域性企業向全國性企業轉變，擴張速度相對較快，甚至某些企業通過并購等方式加速擴張，如山東省誠信行物業管理有限公司 2012 年成功并購了香港天怡物業顧問有限公司和香港城市設施物業管理有限公司,將區域布局擴張到了香港。
目 錄
第一章 物業管理行業概念 1
第一節 物業管理的介紹 1
一、物業管理的定義 1
物業管理（property management），受物業所有人的委托，依據物業管理委托合同，對物業的房屋建筑及其設備，市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業所有人和使用人提供綜合性的有償服務。
物業管理是指業主對區分所有建筑物共有部分以及建筑區劃內共有建筑物、場所、設施的共同管理或者委托物業服務企業、其他管理人對業主共有的建筑物、設施、設備、場所、場地進行管理的活動。物權法規定，業主可以自行管理物業，也可以委托物業服務企業或者其它管理者進行管理。物業管理有狹義和廣義之分。狹義的物業管理是指業主委托物業服務企業依據委托合同進行的房屋建筑及其設備，市政公用設施、綠化、衛生、交通、生活秩序和環境容貌等管理項目進行維護，修繕活動。廣義的物業管理應當包括業主共同管理的過程，和委托物業服務企業或者其他管理人進行的管理過程。
物業管理的基本目標：
1、保護業主或使用的消費權益，保障房屋及其、設施的正常使用功能。
2、保障業主的合法權益，保持房屋的何時何地和使用價值，使物業發揮最大的使用效益和經濟效益。
3、為業主提供高效、優質、便捷、經濟的多層次、多方位的服務，確保有一個整潔、文明、安全、方便的居住條件與生活環境。
4、物業管理企業要獲取最佳的社會、環境、經濟的綜合效益。
二、物業管理服務的內容 1
三、物業管理七大特色 2
四、高水準物業管理的九條原則 3
第二節 國內外物業管理基本特征的比較 4
一、國外物業管理的基本特征分析 4
二、國內物業管理的基本特征分析 7
第三節 物業管理產權理論分析 9
一、產權理論簡介 9
二、物業管理產生的產權理論分析 10
三、我國物業管理發展的產權理論分析 11
第二章 全球物業管理業發展分析 14
第一節 國外物業管理的發展綜述 14
一、國外物業管理的特點 14
二、發達國家的物業管理模式 14
三、國外物業稅特點 17
四、國外物業管理模式 18
第二節 美國物業管理的發展情況 20
一、美國物業管理的主要特點 20
二、美國的樓宇星級管理 23
三、美國物業管理收費制度及啟示 24
四、美國物業管理企業的經費運作概況 28
第三節 新加坡物業管理的發展情況 30
一、新加坡物業管理概況 30
二、新加坡的共管式物業管理 32
第四節 澳大利亞物業管理的發展情況 33
一、澳大利亞物業管理的主要特點 33
二、澳大利亞物業管理特色 36
第三章 中國物業管理的發展概況 38
第一節 中國物業管理發展歷程 38
一、中國物業管理的產生與發展 38
二、中國物業管理的三個階段 41
三、三大問題困擾我國物業管理行業 42
四、影響物業管理服務行業健康發展的“八大”瓶頸 44
第二節 物業管理的經濟環境分析 46
一、物業管理的經濟分析 46
二、全球金融危機對我國物業管理行業的影響 56
三、房產稅將全國逐步推開 60
四、物業管理多項法規起施行 61
第三節 物業管理發展現狀分析 65
一、物業服務行業總體結構情況 65
二、2012年中國物業服務企業發展研究 74
三、2012年物業管理發展服務市場分析 86
第四節 2012年物業服務企業經營狀況研究 87
一、物業服務行業發展困境分析 87
二、百強企業控制成本、提高盈利能力。 88
三、物業服務百強企業增加收入 91
第五節 物業管理的法律特色分析 93
一、物業糾紛類型 93
二、物業糾紛的法律特征 94
三、物業糾紛的法律分析 95
四、物業糾紛的解決辦法及國外經驗 96
五、物業管理市場糾紛的信息經濟學分析 96
六、物業管理的市場化是解決物業矛盾糾紛的根本辦法 99
第六節 物業管理行業風險 102
一、物業管理風險的表現形式 102
二、物業管理風險的規避方式 103
第七節 物業管理消費分析 106
一、物業管理消費的特征和功能 106
二、物業管理消費滿意度分析 107
三、物業管理的消費者分析 108
四、與物業服務者對服務認識的誤差 109
第八節 中國物業管理的發展模式分析 110
一、酒店式物業管理模式分析 110
二、服務集成型物業管理模式分析 110
三、《物權法》實施后物業管理有新模式 112
四、對《物業管理條例》實施中幾個問題的認識 113
第九節 《物權法》的實施對行業的影響 117
一、《物權法》對物業管理的影響分析 117
二、《物權法》對物業管理的法制作用 120
三、《物權法》的實施對物業管理發展格局的影響 123
四、物權法及2009年新司法解釋背景下的物業管理問題 128
第十節 我國開征物業稅的難點透析與政策建議 131
一、物業稅開征的難點透析 131
二、開征物業稅的政策建議 134
第十一節 《勞動合同法》對物業管理行業的影響與對策 135
一、《勞動合同法》對物業管理行業的影響 135
二、物業企業要積極推進管理模式創新 136
三、幾點認識與建議 136
第四章 物業管理招投標的發展 139
第一節 物業管理招投標機制的綜述 139
一、物業管理招投標的重要性及其意義 139
二、物業管理招投標的特點及其要點 141
第二節 中國物業管理招投標方法的分析 146
一、我國物業管理三種招標方法分析 146
二、住宅小區物業管理招投標方法分析 149
第三節 物業管理招投標存在的問題及對策 154
一、實施物業管理招投標所面臨的主要問題 154
二、物業管理招投標中存在的問題及對策 155
三、實施物業管理招投標的措施 158
四、完善物業管理招投標的六點建議 160
五、物業管理招投標策略分析 163
第五章 物業管理費用收取分析 165
第一節 物業管理費的介紹 165
一、物業管理費的構成 165
二、物業管理費的收費標準 166
三、物業管理費的主要用途 166
四、物業管理消費的特征和功能 167
第二節 2012年廣州新版物管收費標準問題探討 171
一、2012年廣州新版物管收費標準 171
二、2012年廣州新版物管定價標準 172
三、2012年廣州新版物管流程標準 172
第三節 物業管理費用收取存在的問題及對策 173
一、收費難的現狀及其原因 173
二、解決收費難的基本思路 175
三、物業服務收費矛盾糾紛的成因 177
四、物業服務收費矛盾解決的基本思路與對策 182
五、解決物業收費難完善法規是關鍵 186
第四節 完善物業服務收費定價機制的思考 188
一、物業服務產品屬性決定其價格形成的市場化 188
二、現階段物業服務收費制度值得商榷的問題 189
三、完善物業服務市場化機制面臨的困難 189
四、推進物業服務收費市場化的法律保障 191
五、完善物業服務收費管理政策的幾點思路 191
第六章 主要地區發展分析 193
第一節 深圳物業管理的發展 193
一、深圳物業管理行業發展現狀 193
二、深圳物業管理行業存在的問題 194
三、深圳物業管理行業問題解決思路 194
四、深圳物業管理模式 195
五、深圳物業管理發展的趨勢 196
第二節 北京物業管理的發展 198
一、北京物業管理現狀分析 198
二、北京市寫字樓市場物業管理市場分析 198
三、北京市將規范物業服務管理收費相關問題 200
四、2012年北京185家物業未曬賬單挨罰 200
五、2012年北京物業管理市場分析 201
第三節 上海物業管理的發展 202
一、上海物業管理市場分析 202
二、2012年上海物業管理企業公眾滿意度分析 203
三、2012年上海市物業服務行業存在的突出問題及若干建議 203
第四節 重慶物業管理的發展 206
一、重慶物業管理行業發展現狀 206
二、2012年重慶物業50強權威發布 208
三、新版《物業管理條例》即將出臺 209
四、重慶物業管理行業存在的問題 209
五、重慶物業管理行業問題解決思路 211
第五節 沈陽物業管理的發展 211
一、2012年沈陽出臺物業招投標管理辦法 211
二、2012年沈陽開評五星物業有效期兩年 212
三、2012年《沈陽市物業服務履約保證金管理辦法》起實施 214
四、2013年起沈陽物業公司要“曬賬本” 215
五、《沈陽市人民政府辦公廳關于加強住宅區物業管理的實施意見》 215
第六節 武漢物業管理的發展 221
一、《武漢市物業管理條例》（自2011年1月1日起施行） 221
二、2012年物業管理成武漢投訴“重災區” 221
三、2012年武漢公布物業服務標準合同 222
四、2012年高端物業集體入市武漢上演豪門盛宴 223
第七節 廣州物業管理的發展 223
一、2012年廣州出臺物業服務退出新《辦法》 223
二、2012年廣州出臺物業管理辦法 224
第八節 鄭州物業管理的發展 225
一、鄭州著力破解物業管理發展難題 225
二、2012年鄭州市物業管理綜合實力20強出爐 227
三、2012年鄭州新物業管理辦法有望出臺 227
第九節 西部開發：物業管理也需要跨越式發展 228
一、西部物業管理現狀 228
二、西部物管跨越式發展的必要性 229
三、西部物管跨越式發展的可行性 229
第十節 其他地區物業管理發展情況分析 230
一、江蘇省物業管理發展分析 230
二、天津市物業管理發展分析 239
三、杭州物業服務行業發展分析 240
四、2009年《遼寧省物業管理條例》正式施行 242
五、2012年《山東省住宅物業服務收費管理辦法》 242
六、2012年《四川省物業管理條例》亮點解讀 244
第七章 物業管理行業競爭分析 246
第一節 物業管理的市場競爭分析 246
一、物業管理進入市場競爭的必然趨勢 246
1、政府的倡導與嚴管
政府積極倡導物業管理項目的公開招標制度，并把招投標列入《物業管理條例》，將物業管理推向社會，通過競爭獲得管理權。深圳的蓮花北村、鹿丹村小區等已成功進行了公開招標幫助使物業管理公司易幟。另外，政府極力打造物業管理競爭的舞臺，同時又加強對參與競爭的物業管理公司的管理者，努力提高游戲參與者的素質。
2、業主自治意識漸強
物業管理公司是業主聘請的“管家”，是為業主提供管理與服務的，一旦物業管理公司的表現不能使眾多業主滿意，業主們可以解雇物業管理公司。然而，令物業管理公司很無奈的是，業主們炒掉了物業管理公司后，竟然搖身一變，干起物業管理公司的活兒。雖有逆社會發展潮流之嫌，但至少也是合法的。因此，物業管理公司競爭的對手不僅僅是同行，而且是業主或業主代表的機構。
3、發展商“斷奶”
一些物業管理公司自恃與發展商有“血緣”關系，無心提高管理服務水平，也不愁費用短缺，以為發展商可以長期供養。但當發展商一旦陷入困境或者說不愿久背管理包袱時，必然要讓物業管理公司分灶吃飯，自食其力。從客觀上說，發展商也不可能長期“護養”其名下的物業管理公司�！稐l例》對發展商的物業管理權限有明確的限制，前期提倡通過招投標選聘物業管理企業，一旦業主大會召開，誰是管家將由全體業主決定�，F實中業主重新選聘物業管理公司，改變物業管理公司與發展商“血緣”關系的事例已不鮮見。
二、物業管理應對市場競爭分析 246
物業管理早已進入了市場競爭階段，如何迎接競爭，規范競爭，抑制競爭的負面作用，促進競爭的積極作用，是擺在政府、物業管理公司、開發商、業主們面前不可回避的課題。
1、政府應積極引導，規范競爭
雖說目前政府已采取了一定的措施推動物業管理實行公開招投標制度，但力度不大，而且操作性不強，以致公平競爭難成氣候。政府應通過法律和行政的手段強制規定什么樣的物業，多大面積的物業一定要在社會以招投標的形式選聘質優價低的物業管理公司；同時對競爭的要求，如招標的資格，投標的格式、程序、評標人員的組成，開標的公布等做出相應的規定。政府既要營造競爭的環境，更要維護競爭的秩序。
2、發展商應放眼社會，擇優聘用
按以往法律規定，在物業開發的前期及落成后的一段時期內（業主委員會成立前），開發商有權對其開發的項目決定物業管理公司。其實明智的開發商本著對今后管理負責的態度，就應放眼社會，在物業開發前期就選聘社會上有實力、有經驗、有品牌的專業物業管理公司，使業主們一開始就享受到高水平的管理服務，與物業管理公司建立起信任合作的關系。這樣既符合社會分工的專業要求，順應物業管理市場競爭的發展潮流，又擺脫了自己做管理又不諳管理以致被投訴甚至被炒“魷魚”的窘境。
3、業主要處事公正，善選“管家”
物業管理公開競爭的結果是物業的主人們找到一個稱心如意的“管家”。業主對物業管理公司的取舍支配著競爭的走向。如業主處事公正，將招投標活動置于陽光下，就能凈化競爭環境，使善于“黑箱作業”者沒有市場。業主對物業管理公司的判斷不是“費用決定論”，即誰報低價就擇誰，而是倚重公司的管理風格、管理水平和管理業績等。
4、物業管理公司要勵精圖治，重塑形象
物業管理公司是“競爭時代”的主角，每一個物業管理公司都無法拒絕競爭，不是主動出擊，就是被動應戰。勤練內功，塑造品牌才是制勝之本。物業管理的工作瑣碎、枯燥，要使方方面面瑣碎的工作做到井井有條，疏而不漏，也非易事。因此，物業管理公司要勵精圖治，不斷總結，不斷完善，創立出有自己特長的管理模式和管理方法，塑造出品牌的風格和品牌形象。
5、培養專業化人才
物業管理公司的實力不僅資本的實力，更是人才的實力。有一支素質高，能力強，作風好，品行正的人才隊伍，是物業管理公司生存與發展的根本條件，也是物業管理公司參與競爭，志在必取的信心所在。很多人都認為物業管理是一個低技術、勞動密集型行業，其日常工作就是簡單的維修、清潔、綠化和保安，不需要高素質的人才。物業管理是一門專業，需要高學歷、高素質的人才，需要網絡等先進科技，也需要現代化的企業管理。
6、實施規范化管理
物業管理公司在日常管理中，必須實施規范化管理，把物業管理法律法規以及質量管理體系等規范性文件融入到管理中去，以規范物業企業的管理服務行為，同時也規范業主的行為，在競爭中保持長盛不衰的生命力。
7、提供人性化服務
物業管理的重要特征便是它的服務性。因為物業本身屬于第三產業即服務業，物業管理的主要服務對象是人，通過管理者的熱情服務，為業主們創造一個舒適、安全、優美、文明的生活空間和生存環境。
物業管理發展已有30多年的歷程，作為物業管理市場發展的必然趨勢——競爭，政府、物業管理公司、開發商、業主們都必須給予應有的重視，我們相信，隨著物業管理競爭市場化程度的不斷擴大，我國的物業管理將會越來越專業化、規范化、市場化和人性化。
三、物業管理在競爭中走向成熟分析 248
四、2012中國物業服務百強企業 251
第二節 中國物業管理行業結構分析 253
一、潛在的進入者 253
二、替代品 255
三、購買者的討價還價能力 255
四、供應者的討價還價能力 256
五、行業內部現有競爭者的抗衡 257
第三節 物業管理中的品牌競爭探析 258
一、物業管理的品牌支撐點 258
二、物業品牌價值戰略的定位 258
三、物業品牌的價值戰略 259
第八章 物業管理行業重點企業分析 262
第一節 上海陸家嘴物業管理有限公司 262
一、企業概況 262
二、競爭優勢分析 262
三、2011-2012年經營狀況分析 262
四、2014-2019年公司發展戰略分析 262
第二節 龍湖物業 263
一、企業概況 263
二、競爭優勢分析 263
三、2011-2012年經營狀況分析 263
四、2014-2019年公司發展戰略分析 264
第三節 第一太平戴維斯 264
一、企業概況 264
二、競爭優勢分析 264
三、2011-2012年經營狀況分析 264
四、2014-2019年公司發展戰略分析 265
第四節 仲量聯行 265
一、企業概況 265
二、競爭優勢分析 265
三、2011-2012年經營狀況分析 266
四、2014-2019年公司發展戰略分析 270
第五節 世邦魏理仕 271
一、公司概況 271
二、運營模式 272
三、品牌推廣模式 277
第六節 戴德梁行 278
一、公司概況 278
二、運營模式 278
第七節 高力國際 280
一、公司概況 280
二、運營模式 281
三、品牌推廣模式 286
第八節 深圳市萬科物業服務有限公司 （000002） 287
一、公司概況 287
二、運營模式 287
三、品牌推廣模式 292
第九章 房地產行業分析、預測及與物業管理的關系 293
第一節 2012-2013年我國房地產業主要運行指標 293
一、土地開發及購置面積 293
（一）2012年土地購置與開發情況 293
2012年，房地產開發企業土地購置面積35667萬平方米，比上年下降19.5%，降幅比1-11月份擴大4.7個百分點；土地成交價款7410億元，下降16.7%，降幅擴大6.4個百分點。
具體看來，隨著調控政策的持續實施，房地產市場趨于理性，房企在拿地的環節多少會有一些謹慎，2012年的土地市場也逐漸回歸理性。上半年土地市場量縮價跌，流拍、低溢價率、底價成交等成為市場主流。不過，但是隨著銷售市場的逐漸回暖，房企拿地的熱情也在回升，土地市場在下半年逐漸呈現復蘇的態勢。
其中，2012年最后的一兩個月，土地市場表現尤為搶眼，各地“地王”頻現，地王潮隱現也是引發政策風險的一個重要因素。不過，本次管理層對各地“地王”頻出也不再坐視不管，國土部之前稱，要公開調查中冶在南京的地王項目，并且要求各地采取措施，避免出現“地王”。 2012年地價保持小幅上漲，下半年漲幅略增。1-4各季度全國主要監測城市綜合地價環比漲幅分別為0.26%、0.39%、0.78%和1.12%，環比累計上漲2.57%。從不同用地類型來看，商業旅游娛樂用地價格漲幅最高，居住用地價格漲幅最低。
（二）2013年土地購置與開發情況 294
2013年1-9月份，房地產開發企業土地購置面積25167萬平方米，同比下降3.3%，降幅比1-8月份收窄5.8個百分點；土地成交價款6082億元，增長14.6%，增速提高9.4個百分點。
（二）2013年土地購置與開發情況 294
2013年1-9月份，房地產開發企業土地購置面積25167萬平方米，同比下降3.3%，降幅比1-8月份收窄5.8個百分點；土地成交價款6082億元，增長14.6%，增速提高9.4個百分點。
二、房地產投資完成額 295
（一）2012年房地產開發投資分析 295
（二）2013年房地產開發投資分析 295
三、資金來源分析 296
（一）2012年房地產開發企業資金來源分析 296
（二）2013年房地產開發企業資金來源分析 297
四、房屋施竣工面積 298
（一）2012年房屋施竣工面積 298
（二）2013年房屋施竣工面積 298
五、國房景氣指數分析 298
（一）2012年國房景氣指數分析 298
（二）2013年國房景氣指數分析 299
第二節 2012-2013年我國房地產市場運行狀況 299
一、土地市場 299
二、房地產開發投資 301
（一）2012年房地產業市場供給結構分析 301
（二）2013年房地產業市場供給結構分析 302
三、商品房銷售面積與銷售額 303
（一）2012年全國商品房銷售面積與銷售額情況 303
（二）2013年全國商品房銷售面積與銷售額情況 304
四、房地產價格 304
（一）2012年全國房地產市場價格變動情況 304
（二）2013年8月全國房地產市場價格變動情況 307
五、商品房庫存量 308
第三節 2014-2019年中國房地產發展環境分析 309
第四節 2014-2019年中國房地產發展預測 310
一、2014-2019年房地產市場剛需分析 310
二、2014-2019年我國房地產市場預測 310
三、2014-2019年中國樓市政策預測 311
第五節 房地產與物業管理的發展分析 312
一、物業管理公司與房地產開發企業關系的回顧與分析 312
二、房地產經營與物業管理的關系 315
三、優秀的物業管理是房地產開發業的圖騰 316
四、2013年房地產市場環境對物業服務市場的影響 321
第六節 物業管理前期介入對房地產開發項目的影響 322
一、物業管理前期介入的內容及其運作過程 322
二、物業管理前期介入的現狀與存在問題 323
三、改進物業管理前期介入的幾點建議 324
第十章 2014-2019年行業發展策略探討 326
第一節 中國物業管理發展的策略 326
一、物業管理的市場競爭與對策 326
二、物業管理當以構建和諧社會為己任 328
三、物業管理應成為和諧平衡器 331
四、增強物業管理企業市場競爭力的“三把利器” 332
第二節 我國物業管理企業品牌創新策略分析 334
一、物業管理品牌形象的構成要素 334
二、物業管理企業煉好內功的主要策略 335
三、物業管理企業外部傳播策略 338
第三節 中國物業管理可持續發展戰略分析 339
一、物業管理可持續發展的必要性 339
二、我國物業管理持續發展的對策 340
三、創新服務理念實現物業行業可持續發展 344
第四節 對調整轉型期物業管理企業發展新戰略的思考 347
第五節 物業管理跨區域發展的策略分析 351
一、初始規模不經濟問題 351
二、拓展區規模效益問題 351
三、地域文化差異問題 352
四、本地化與特色化問題 352
五、人力資源本地化問題 352
第六節 酒店式服務管理策略研究 357
一、酒店服務管理研究 357
二、酒店式管理服務模式設計思路 357
三、酒店式服務管理可行性分析 358
四、酒店式服務管理策略研究 362
五、實行酒店式服務管理成功與不足之處 363
六、酒店式物業管理服務的案例 364
第十一章 2014-2019年企業經營策略探討 366
第一節 我國經營性物業發展面臨的困惑及對策 366
一、發展我國經營性物業的意義 366
二、發展經營性物業面臨的困惑 366
三、促進我國經營性物業發展的對策 368
四、面對危機在高品質服務中尋找機遇 369
第二節 物業管理公司運營模式探討 370
一、物業管理公司運營模式 370
二、現有商業模式的剖析 371
三、成功商業模式的共性 375
四、物業管理行業的個性 377
五、未來商業模式的構建 380
六、物業服務企業的選擇 385
第三節 物業管理公司企業文化構建策略 388
一、建立物業管理企業文化的必要性 388
二、構建物業管理企業文化的幾點建議 390
第四節 拓寬物管行業盈利空間策略 391
一、物業管理企業拓展盈利空間的理論思考 391
二、物業管理行業盈利能力的重新定位 394
三、物業管理企業盈利點的設計 395
四、淺析物業管理企業虧損現狀及扭虧的建議 397
第五節 物業管理企業績效管理分析 399
一、物業管理行業績效管理的特點及要求 399
二、物業管理行業績效管理現狀分析 402
三、完善物業管理行業績效管理的建議 406
第六節 物業管理企業成本的特點及管控分析 414
一、物業管理企業成本的特點 414
二、物業管理企業成本管理的現狀 415
三、完善物業管理企業成本管控的對策 416
第七節 物業管理專項外委服務的選擇與監管 419
一、物業管理專項外委服務招標方法分析 419
二、以委托服務的策劃方案為評標重點的招標方法 420
三、以外委服務支出測算標準為重點的招標方法 420
四、建立科學的專項外委服務監管考核指標體系 421
五、加強專項外委服務合同履約執行與監督管理 421
六、外委各項服務的管理制度應完善到位 422
七、管理服務經費測算的指標體系 422
八、加強物管服務外委業務的日常管控 423
第十二章 2014-2019年物業管理行業發展趨勢預測 424
第一節 網絡時代的物業管理 424
一、網絡對物業管理的影響 424
二、網絡時代的客戶需求及行為分析 425
三、網絡時代的物業管理市場競爭策略 426
第二節 高校物業管理的發展趨勢 428
一、高校住宅物業管理的現狀 428
二、高校物業管理的發展趨勢 429
第三節 2014-2019年中國物業管理的發展趨勢 432
一、2014-2019年中國物業管理發展前景 432
二、2014-2019年中國物業管理發展趨勢分析 434
三、未來中國物業管理發展的十大趨勢 436
四、和諧物管是當代物業管理的發展方向 437
五、從開發商視角看物業管理企業的發展趨勢 439
六、菜單式物業服務收費將成主導模式 442
七、資產管理：物業管理的發展趨勢 443
（一）2012年房地產開發投資分析 295
（二）2013年房地產開發投資分析 295
三、資金來源分析 296
（一）2012年房地產開發企業資金來源分析 296
（二）2013年房地產開發企業資金來源分析 297
四、房屋施竣工面積 298
（一）2012年房屋施竣工面積 298
（二）2013年房屋施竣工面積 298
五、國房景氣指數分析 298
（一）2012年國房景氣指數分析 298
（二）2013年國房景氣指數分析 299
第二節 2012-2013年我國房地產市場運行狀況 299
一、土地市場 299
二、房地產開發投資 301
（一）2012年房地產業市場供給結構分析 301
（二）2013年房地產業市場供給結構分析 302
三、商品房銷售面積與銷售額 303
（一）2012年全國商品房銷售面積與銷售額情況 303
（二）2013年全國商品房銷售面積與銷售額情況 304
四、房地產價格 304
（一）2012年全國房地產市場價格變動情況 304
（二）2013年8月全國房地產市場價格變動情況 307
五、商品房庫存量 308
第三節 2014-2019年中國房地產發展環境分析 309
第四節 2014-2019年中國房地產發展預測 310
一、2014-2019年房地產市場剛需分析 310
二、2014-2019年我國房地產市場預測 310
三、2014-2019年中國樓市政策預測 311
第五節 房地產與物業管理的發展分析 312
一、物業管理公司與房地產開發企業關系的回顧與分析 312
二、房地產經營與物業管理的關系 315
三、優秀的物業管理是房地產開發業的圖騰 316
四、2013年房地產市場環境對物業服務市場的影響 321
第六節 物業管理前期介入對房地產開發項目的影響 322
一、物業管理前期介入的內容及其運作過程 322
二、物業管理前期介入的現狀與存在問題 323
三、改進物業管理前期介入的幾點建議 324
第十章 2014-2019年行業發展策略探討 326
第一節 中國物業管理發展的策略 326
一、物業管理的市場競爭與對策 326
二、物業管理當以構建和諧社會為己任 328
三、物業管理應成為和諧平衡器 331
四、增強物業管理企業市場競爭力的“三把利器” 332
第二節 我國物業管理企業品牌創新策略分析 334
一、物業管理品牌形象的構成要素 334
二、物業管理企業煉好內功的主要策略 335
三、物業管理企業外部傳播策略 338
第三節 中國物業管理可持續發展戰略分析 339
一、物業管理可持續發展的必要性 339
二、我國物業管理持續發展的對策 340
三、創新服務理念實現物業行業可持續發展 344
第四節 對調整轉型期物業管理企業發展新戰略的思考 347
第五節 物業管理跨區域發展的策略分析 351
一、初始規模不經濟問題 351
二、拓展區規模效益問題 351
三、地域文化差異問題 352
四、本地化與特色化問題 352
五、人力資源本地化問題 352
第六節 酒店式服務管理策略研究 357
一、酒店服務管理研究 357
二、酒店式管理服務模式設計思路 357
三、酒店式服務管理可行性分析 358
四、酒店式服務管理策略研究 362
五、實行酒店式服務管理成功與不足之處 363
六、酒店式物業管理服務的案例 364
第十一章 2014-2019年企業經營策略探討 366
第一節 我國經營性物業發展面臨的困惑及對策 366
一、發展我國經營性物業的意義 366
二、發展經營性物業面臨的困惑 366
三、促進我國經營性物業發展的對策 368
四、面對危機在高品質服務中尋找機遇 369
第二節 物業管理公司運營模式探討 370
一、物業管理公司運營模式 370
二、現有商業模式的剖析 371
三、成功商業模式的共性 375
四、物業管理行業的個性 377
五、未來商業模式的構建 380
六、物業服務企業的選擇 385
第三節 物業管理公司企業文化構建策略 388
一、建立物業管理企業文化的必要性 388
二、構建物業管理企業文化的幾點建議 390
第四節 拓寬物管行業盈利空間策略 391
一、物業管理企業拓展盈利空間的理論思考 391
二、物業管理行業盈利能力的重新定位 394
三、物業管理企業盈利點的設計 395
四、淺析物業管理企業虧損現狀及扭虧的建議 397
第五節 物業管理企業績效管理分析 399
一、物業管理行業績效管理的特點及要求 399
二、物業管理行業績效管理現狀分析 402
三、完善物業管理行業績效管理的建議 406
第六節 物業管理企業成本的特點及管控分析 414
一、物業管理企業成本的特點 414
二、物業管理企業成本管理的現狀 415
三、完善物業管理企業成本管控的對策 416
第七節 物業管理專項外委服務的選擇與監管 419
一、物業管理專項外委服務招標方法分析 419
二、以委托服務的策劃方案為評標重點的招標方法 420
三、以外委服務支出測算標準為重點的招標方法 420
四、建立科學的專項外委服務監管考核指標體系 421
五、加強專項外委服務合同履約執行與監督管理 421
六、外委各項服務的管理制度應完善到位 422
七、管理服務經費測算的指標體系 422
八、加強物管服務外委業務的日常管控 423
第十二章 2014-2019年物業管理行業發展趨勢預測 424
第一節 網絡時代的物業管理 424
一、網絡對物業管理的影響 424
二、網絡時代的客戶需求及行為分析 425
三、網絡時代的物業管理市場競爭策略 426
第二節 高校物業管理的發展趨勢 428
一、高校住宅物業管理的現狀 428
二、高校物業管理的發展趨勢 429
第三節 2014-2019年中國物業管理的發展趨勢 432
一、2014-2019年中國物業管理發展前景 432
二、2014-2019年中國物業管理發展趨勢分析 434
三、未來中國物業管理發展的十大趨勢 436
四、和諧物管是當代物業管理的發展方向 437
五、從開發商視角看物業管理企業的發展趨勢 439
六、菜單式物業服務收費將成主導模式 442
七、資產管理：物業管理的發展趨勢 443
本研究報告數據主要采用國家統計數據，海關總署，問卷調查數據，商務部采集數據等數據庫。其中宏觀經濟數據主要來自國家統計局，部分行業統計數據主要來自 國家統計局及市場調研數據，企業數據主要來自于國統計局規模企業統計數據庫及證券交易所等，價格數據主要來自于各類市場監測數據庫。
數據資料
全球宏觀數據庫
中國宏觀數據庫
政策法規數據庫
行業經濟數據庫
企業經濟數據庫
進出口數據庫
文獻數據庫
券商數據庫
產業園區數據庫
地區統計數據庫
協會機構數據庫
博思調研數據庫
版權申明:
本報告由博思數據獨家編制并發行，報告版權歸博思數據所有。本報告是博思數據專家、分析師在多年的行業研究經驗基礎上通過調研、統計、分析整理而得，具有獨立自主知識產權，報告僅為有償提供給購買報告的客戶使用。未經授權，任何網站或媒體不得轉載或引用本報告內容。如需訂閱研究報告，請直接撥打博思數據免費客服熱線（400 700 3630）聯系。
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