2015-2020年中國物業管理行業市場監測及投資前景研究報告

報告說明:
    博思數據發布的《2015-2020年中國物業管理行業市場監測及投資前景研究報告》共十二章。報告是博思數據的研究成果，通過文字、圖表向您詳盡描述您所處的行業形勢，為您提供詳盡的內容。博思數據在 其多年的行業研究經驗基礎上建立起了完善的產業研究體系，一整套的產業研究方法一直在業內處于領先地位。物業管理行業研究報告是2015-2016年度， 目前國內最全面、研究最為深入、數據資源最為強大的研究報告產品，為您的投資帶來極大的參考價值。
    物業管理（property management），受物業所有人的委托，依據物業管理委托合同，對物業的房屋建筑及其設備，市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業所有人和使用人提供綜合性的有償服務。
    物業管理是指業主對區分所有建筑物共有部分以及建筑區劃內共有建筑物、場所、設施的共同管理或者委托物業服務企業、其他管理人對業主共有的建筑物、設施、設 備、場所、場地進行管理的活動。物權法規定，業主可以自行管理物業，也可以委托物業服務企業或者其它管理者進行管理。物業管理有狹義和廣義之分。狹義的物 業管理是指業主委托物業服務企業依據委托合同進行的房屋建筑及其設備，市政公用設施、綠化、衛生、交通、生活秩序和環境容貌等管理項目進行維護，修繕活 動。廣義的物業管理應當包括業主共同管理的過程，和委托物業服務企業或者其他管理人進行的管理過程。
    物業管理的基本目標：
    1、保護業主或使用的消費權益，保障房屋及其、設施的正常使用功能。
    2、保障業主的合法權益，保持房屋的何時何地和使用價值，使物業發揮最大的使用效益和經濟效益。
    3、為業主提供高效、優質、便捷、經濟的多層次、多方位的服務，確保有一個整潔、文明、安全、方便的居住條件與生活環境。
    4、物業管理企業要獲取最佳的社會、環境、經濟的綜合效益。

中國物業服務百強企業服務規模 TOP10

資料來源：博思數據整理

報告目錄：

第一章 物業管理行業概念 1
第一節 物業管理的介紹 1
一、物業管理的定義 1
二、物業管理服務的內容 1
三、物業管理七大特色 2
四、高水準物業管理的九條原則 3
第二節 國內外物業管理基本特征的比較 4
一、國外物業管理的基本特征分析 4
二、國內物業管理的基本特征分析 7
第三節 物業管理產權理論分析 9
一、產權理論簡介 9
二、物業管理產生的產權理論分析 10
三、我國物業管理發展的產權理論分析 11

第二章 全球物業管理業發展分析 14
第一節 國外物業管理的發展綜述 14
一、國外物業管理的特點 14

    （1）自負盈虧、自主經營的獨立的物業管理公司發展迅速，政府公屋逐漸交由獨立的物業管理公司管理，私人樓宇越來越多地委托專業的物業公司管理。
    （2）物業的所有權與管理權分離。物業管理公司與業主的關系是雇傭關系，業主通過招標或協議等方式選擇物業管理公司，要認真考察公司的信譽、專業知識背景 及管理、財務、法律水平、管理費用的高低以及社區活動能力。而物業管理公司飽受市場競爭的壓力，必須注意其形象，不斷改善經營管理，提高效益，盡量讓業主 滿意，否則就會有被淘汰或被解雇的危險。
    （3）物業管理及收費標準由市場形成。政府一般不規具體的收費標準。
    （4）各國的物業管理模式均結合自己國惰，符合各自特點。如新加坡因土地資源稀缺而形成了政府統籌型的物業管理模式。
    （5）政府在物業管理中發揮了重要作用，但政府一般不直接干預物業管理收費的具體標準。政府多以詳盡、善的法律、潔規規范物業管理各方面關系人的行為與責、權、利。

二、發達國家的物業管理模式 14
三、國外物業稅特點 17
四、國外物業管理模式 18
第二節 美國物業管理的發展情況 20
一、美國物業管理的主要特點 20
二、美國的樓宇星級管理 23
三、美國物業管理收費制度及啟示 24
四、美國物業管理企業的經費運作概況 28
第三節 新加坡物業管理的發展情況 30
一、新加坡物業管理概況 30
二、新加坡的共管式物業管理 32
第四節 澳大利亞物業管理的發展情況 33
一、澳大利亞物業管理的主要特點 33
二、澳大利亞物業管理特色 36

第三章 中國物業管理的發展概況 38
第一節 中國物業管理發展歷程 38
一、中國物業管理的產生與發展 38
二、中國物業管理的三個階段 41
三、三大問題困擾我國物業管理行業 42
四、影響物業管理服務行業健康發展的“八大”瓶頸 44
第二節 物業管理的經濟環境分析 46
一、物業管理的經濟分析 46
二、全球金融危機對我國物業管理行業的影響 56
三、房產稅將全國逐步推開 60
四、物業管理多項法規起施行 61
第三節 物業管理發展現狀分析 65
一、物業服務行業總體結構情況 65
二、2015年中國物業服務企業發展研究 74
三、2015年物業管理發展服務市場分析 86

    中國住宅市場規模在保障房制度的推進下將穩定增長，住宅物業的需求在樓市逐漸回暖的背景下將保持相對穩定，商業物業的增長勢頭較為明顯。統計資料顯 示，2012年我國物業管理市場整體規模達到5180億元，物業管理面積約為175億平方米。在近幾年中，整體的物業管理面積增長較為緩慢，年均增速約為 6%，到 2014年達到200億平方米，營業收入達到7800億的規模。

2010-2014年我國物業管理行業服務面積及市場規模增長分析
 

資料來源：博思數據整理

第四節 2015年物業服務企業經營狀況研究 87
一、物業服務行業發展困境分析 87
二、百強企業控制成本、提高盈利能力。 88
三、物業服務百強企業增加收入 91
第五節 物業管理的法律特色分析 93
一、物業糾紛類型 93
二、物業糾紛的法律特征 94
三、物業糾紛的法律分析 95
四、物業糾紛的解決辦法及國外經驗 96
五、物業管理市場糾紛的信息經濟學分析 96
六、物業管理的市場化是解決物業矛盾糾紛的根本辦法 99
第六節 物業管理行業風險 102
一、物業管理風險的表現形式 102
二、物業管理風險的規避方式 103
第七節 物業管理消費分析 106
一、物業管理消費的特征和功能 106
二、物業管理消費滿意度分析 107
三、物業管理的消費者分析 108

    首先是“不合格的物業管理公司”：市場上的物業管理公司分幾種，占市場絕大多數的是開發公司在銷售樓盤時單方組建或指定的物業管理公司，還有從原企事業單 位剝離成立的或由原各區房管所改制成立的公司，真正的社會型物業管理公司僅占5%的小比例。不同類型的物業公司由于形成的環境不同，對物業管理的認識和服 務水平也各有高低，有些根本稱不上是物業公司，但是不夠完善的市場體制給了他們生存的機會，也就有了這些“不合格的物業管理公司”。隨著招投標政策的出臺 和實施，物業管理行業將面臨市場的全面洗牌，這些“不合格”的企業必定要遭市場淘汰。
    其次是“不公平協議”：在新建的住宅小區，使用的協議也分為兩個階段，一是前期物業管理協議，一是業主委員會與物業管理公司簽訂的協議。而前期物業管理協 議多是由開發商與物業管理公司單方面制定的，沒有時間也不可能與所有的業主商量制定，這也就是“不公平協議”存在的原因，在業主委員會的規范操作以及招投 標制的實施下，這個問題也將得到解決。
    物業管理作為一個新生事物，一直在磕磕絆絆中成長，一些業主不成熟的消費觀念是其目前發展中的最大障礙。在這個過程中它更需要社會各界的關心、愛護和支 持，因此通常所做的鞭策也好，批評也好，都應該以促進其良性發展為目的。鑒于此，讓更多的人了解物業管理，認識物業管理，為物業管理創造一個良好的消費和 輿論環境尤為迫切。

四、與物業服務者對服務認識的誤差 109
第八節 中國物業管理的發展模式分析 110
一、酒店式物業管理模式分析 110
二、服務集成型物業管理模式分析 110
三、《物權法》實施后物業管理有新模式 112
四、對《物業管理條例》實施中幾個問題的認識 113
第九節 《物權法》的實施對行業的影響 117
一、《物權法》對物業管理的影響分析 117
二、《物權法》對物業管理的法制作用 120
三、《物權法》的實施對物業管理發展格局的影響 123
四、物權法及2009年新司法解釋背景下的物業管理問題 128
第十節 我國開征物業稅的難點透析與政策建議 131
一、物業稅開征的難點透析 131
二、開征物業稅的政策建議 134
第十一節 《勞動合同法》對物業管理行業的影響與對策 135
一、《勞動合同法》對物業管理行業的影響 135
二、物業企業要積極推進管理模式創新 136
三、幾點認識與建議 136

第四章 物業管理招投標的發展 139
第一節 物業管理招投標機制的綜述 139
一、物業管理招投標的重要性及其意義 139
二、物業管理招投標的特點及其要點 141
第二節 中國物業管理招投標方法的分析 146
一、我國物業管理三種招標方法分析 146
二、住宅小區物業管理招投標方法分析 149
第三節 物業管理招投標存在的問題及對策 154
一、實施物業管理招投標所面臨的主要問題 154
二、物業管理招投標中存在的問題及對策 155
三、實施物業管理招投標的措施 158
四、完善物業管理招投標的六點建議 160
五、物業管理招投標策略分析 163

第五章 物業管理費用收取分析 165
第一節 物業管理費的介紹 165
一、物業管理費的構成 165
二、物業管理費的收費標準 166
三、物業管理費的主要用途 166
四、物業管理消費的特征和功能 167
第二節 2015年廣州新版物管收費標準問題探討 171
一、2015年廣州新版物管收費標準 171
二、2015年廣州新版物管定價標準 172
三、2015年廣州新版物管流程標準 172
第三節 物業管理費用收取存在的問題及對策 173
一、收費難的現狀及其原因 173
二、解決收費難的基本思路 175
三、物業服務收費矛盾糾紛的成因 177
四、物業服務收費矛盾解決的基本思路與對策 182
五、解決物業收費難完善法規是關鍵 186
第四節 完善物業服務收費定價機制的思考 188
一、物業服務產品屬性決定其價格形成的市場化 188
二、現階段物業服務收費制度值得商榷的問題 189
三、完善物業服務市場化機制面臨的困難 189
四、推進物業服務收費市場化的法律保障 191
五、完善物業服務收費管理政策的幾點思路 191

第六章 主要地區發展分析 193
第一節 深圳物業管理的發展 193
一、深圳物業管理行業發展現狀 193
二、深圳物業管理行業存在的問題 194
三、深圳物業管理行業問題解決思路 194
四、深圳物業管理模式 195
五、深圳物業管理發展的趨勢 196
第二節 北京物業管理的發展 198
一、北京物業管理現狀分析 198
二、北京市寫字樓市場物業管理市場分析 198
三、北京市將規范物業服務管理收費相關問題 200
四、2015年北京185家物業未曬賬單挨罰 200
五、2015年北京物業管理市場分析 201
第三節 上海物業管理的發展 202
一、上海物業管理市場分析 202
二、2015年上海物業管理企業公眾滿意度分析 203
三、2015年上海市物業服務行業存在的突出問題及若干建議 203
第四節 重慶物業管理的發展 206
一、重慶物業管理行業發展現狀 206
二、2015年重慶物業50強權威發布 208
三、新版《物業管理條例》即將出臺 209
四、重慶物業管理行業存在的問題 209
五、重慶物業管理行業問題解決思路 211
第五節 沈陽物業管理的發展 211
一、2015年沈陽出臺物業招投標管理辦法 211
二、2015年沈陽開評五星物業有效期兩年 212
三、2015年《沈陽市物業服務履約保證金管理辦法》起實施 214
四、2015年起沈陽物業公司要“曬賬本” 215
五、《沈陽市人民政府辦公廳關于加強住宅區物業管理的實施意見》 215
第六節 武漢物業管理的發展 221
一、《武漢市物業管理條例》（自2011年1月1日起施行） 221
二、2015年物業管理成武漢投訴“重災區” 221
三、2015年武漢公布物業服務標準合同 222
四、2015年高端物業集體入市武漢上演豪門盛宴 223
第七節 廣州物業管理的發展 223
一、2015年廣州出臺物業服務退出新《辦法》 223
二、2015年廣州出臺物業管理辦法 224
第八節 鄭州物業管理的發展 225
一、鄭州著力破解物業管理發展難題 225
二、2015年鄭州市物業管理綜合實力20強出爐 227
三、2015年鄭州新物業管理辦法有望出臺 227
第九節 西部開發：物業管理也需要跨越式發展 228
一、西部物業管理現狀 228
二、西部物管跨越式發展的必要性 229
三、西部物管跨越式發展的可行性 229
第十節 其他地區物業管理發展情況分析 230
一、江蘇省物業管理發展分析 230
二、天津市物業管理發展分析 239
三、杭州物業服務行業發展分析 240
四、2015年《遼寧省物業管理條例》正式施行 242
五、2015年《山東省住宅物業服務收費管理辦法》 242
六、2015年《四川省物業管理條例》亮點解讀 244

第七章 物業管理行業競爭分析 246
第一節 物業管理的市場競爭分析 246
一、物業管理進入市場競爭的必然趨勢 246
二、物業管理應對市場競爭分析 246
三、物業管理在競爭中走向成熟分析 248
四、2015中國物業服務百強企業 251
第二節 中國物業管理行業結構分析 253
一、潛在的進入者 253
二、替代品 255
三、購買者的討價還價能力 255
四、供應者的討價還價能力 256
五、行業內部現有競爭者的抗衡 257
第三節 物業管理中的品牌競爭探析 258
一、物業管理的品牌支撐點 258
二、物業品牌價值戰略的定位 258
三、物業品牌的價值戰略 259

第八章 物業管理行業重點企業分析 262
第一節 上海陸家嘴物業管理有限公司 262
一、企業概況 262
二、競爭優勢分析 262
三、2014-2015年經營狀況分析 262
四、2015-2020年公司發展戰略分析 262
第二節 龍湖物業 263
一、企業概況 263
二、競爭優勢分析 263
三、2014-2015年經營狀況分析 263
四、2015-2020年公司發展戰略分析 264
第三節 第一太平戴維斯 264
一、企業概況 264
二、競爭優勢分析 264
三、2014-2015年經營狀況分析 264
四、2015-2020年公司發展戰略分析 265
第四節 仲量聯行 265
一、企業概況 265
二、競爭優勢分析 265
三、2014-2015年經營狀況分析 266
四、2015-2020年公司發展戰略分析 270
第五節 世邦魏理仕 271
一、公司概況 271
二、運營模式 272
三、品牌推廣模式 277
第六節 戴德梁行 278
一、公司概況 278
二、運營模式 278
第七節 高力國際 280
一、公司概況 280
二、運營模式 281
三、品牌推廣模式 286
第八節 深圳市萬科物業服務有限公司 （000002） 287
一、公司概況 287
二、運營模式 287
三、品牌推廣模式 292

第九章 房地產行業分析、預測及與物業管理的關系 293
第一節 2014-2015年我國房地產業主要運行指標 293
一、土地開發及購置面積 293
（一）2014年土地購置與開發情況 293
（二）2015年土地購置與開發情況 294
二、房地產投資完成額 295
（一）2014年房地產開發投資分析 295
（二）2015年房地產開發投資分析 295
三、資金來源分析 296
（一）2014年房地產開發企業資金來源分析 296
（二）2015年房地產開發企業資金來源分析 297
四、房屋施竣工面積 298
（一）2014年房屋施竣工面積 298
（二）2015年房屋施竣工面積 298
五、國房景氣指數分析 298
（一）2014年國房景氣指數分析 298
（二）2015年國房景氣指數分析 299
第二節 2014-2015年我國房地產市場運行狀況 299
一、土地市場 299
二、房地產開發投資 301
（一）2014年房地產業市場供給結構分析 301
（二）2015年房地產業市場供給結構分析 302
三、商品房銷售面積與銷售額 303
（一）2014年全國商品房銷售面積與銷售額情況 303
（二）2015年全國商品房銷售面積與銷售額情況 304
四、房地產價格 304
（一）2014年全國房地產市場價格變動情況 304
（二）2015年8月全國房地產市場價格變動情況 307
五、商品房庫存量 308
第三節 2015-2020年中國房地產發展環境分析 309
第四節 2015-2020年中國房地產發展預測 310
一、2015-2020年房地產市場剛需分析 310
二、2015-2020年我國房地產市場預測 310
三、2015-2020年中國樓市政策預測 311
第五節 房地產與物業管理的發展分析 312
一、物業管理公司與房地產開發企業關系的回顧與分析 312
二、房地產經營與物業管理的關系 315
三、優秀的物業管理是房地產開發業的圖騰 316
四、2015年房地產市場環境對物業服務市場的影響 321
第六節 物業管理前期介入對房地產開發項目的影響 322
一、物業管理前期介入的內容及其運作過程 322
二、物業管理前期介入的現狀與存在問題 323
三、改進物業管理前期介入的幾點建議 324

第十章 2015-2020年行業發展策略探討 326
第一節 中國物業管理發展的策略 326
一、物業管理的市場競爭與對策 326
二、物業管理當以構建和諧社會為己任 328
三、物業管理應成為和諧平衡器 331
四、增強物業管理企業市場競爭力的“三把利器” 332
第二節 我國物業管理企業品牌創新策略分析 334
一、物業管理品牌形象的構成要素 334
二、物業管理企業煉好內功的主要策略 335
三、物業管理企業外部傳播策略 338
第三節 中國物業管理可持續發展戰略分析 339
一、物業管理可持續發展的必要性 339
二、我國物業管理持續發展的對策 340
三、創新服務理念實現物業行業可持續發展 344
第四節 對調整轉型期物業管理企業發展新戰略的思考 347
第五節 物業管理跨區域發展的策略分析 351
一、初始規模不經濟問題 351
二、拓展區規模效益問題 351
三、地域文化差異問題 352
四、本地化與特色化問題 352
五、人力資源本地化問題 352
第六節 酒店式服務管理策略研究 357
一、酒店服務管理研究 357
二、酒店式管理服務模式設計思路 357
三、酒店式服務管理可行性分析 358
四、酒店式服務管理策略研究 362
五、實行酒店式服務管理成功與不足之處 363
六、酒店式物業管理服務的案例 364

第十一章 2015-2020年企業經營策略探討 366
第一節 我國經營性物業發展面臨的困惑及對策 366
一、發展我國經營性物業的意義 366
二、發展經營性物業面臨的困惑 366
三、促進我國經營性物業發展的對策 368
四、面對危機在高品質服務中尋找機遇 369
第二節 物業管理公司運營模式探討 370
一、物業管理公司運營模式 370
二、現有商業模式的剖析 371
三、成功商業模式的共性 375
四、物業管理行業的個性 377
五、未來商業模式的構建 380
六、物業服務企業的選擇 385
第三節 物業管理公司企業文化構建策略 388
一、建立物業管理企業文化的必要性 388
二、構建物業管理企業文化的幾點建議 390
第四節 拓寬物管行業盈利空間策略 391
一、物業管理企業拓展盈利空間的理論思考 391
二、物業管理行業盈利能力的重新定位 394
三、物業管理企業盈利點的設計 395
四、淺析物業管理企業虧損現狀及扭虧的建議 397
第五節 物業管理企業績效管理分析 399
一、物業管理行業績效管理的特點及要求 399
二、物業管理行業績效管理現狀分析 402
三、完善物業管理行業績效管理的建議 406
第六節 物業管理企業成本的特點及管控分析 414
一、物業管理企業成本的特點 414
二、物業管理企業成本管理的現狀 415
三、完善物業管理企業成本管控的對策 416
第七節 物業管理專項外委服務的選擇與監管 419
一、物業管理專項外委服務招標方法分析 419
二、以委托服務的策劃方案為評標重點的招標方法 420
三、以外委服務支出測算標準為重點的招標方法 420
四、建立科學的專項外委服務監管考核指標體系 421
五、加強專項外委服務合同履約執行與監督管理 421
六、外委各項服務的管理制度應完善到位 422
七、管理服務經費測算的指標體系 422
八、加強物管服務外委業務的日常管控 423

第十二章 2015-2020年物業管理行業發展趨勢預測 424
第一節 網絡時代的物業管理 424
一、網絡對物業管理的影響 424
二、網絡時代的客戶需求及行為分析 425
三、網絡時代的物業管理市場競爭策略 426
第二節 高校物業管理的發展趨勢 428
一、高校住宅物業管理的現狀 428
二、高校物業管理的發展趨勢 429
第三節 2015-2020年中國物業管理的發展趨勢 432
一、2015-2020年中國物業管理發展前景 432
二、2015-2020年中國物業管理發展趨勢分析 434
三、未來中國物業管理發展的十大趨勢 436

    一.物業管理行業的進一步洗牌整合將成為發展趨勢。有可能出現多個管理面積超過2000萬平方米、營業收入超過億元的超大型物業管理企業集團，甚至會出現管理面積超過5000萬平方米或營業收入達到5至10億元的物管大鱷。
    二.除了大型企業集團對所屬物管企業的重組外，通過市場進行并購、聯合、股份合作等整合形式也將會出現，并形成以經濟因素為主要構件的新品牌實力，市場將向這些名牌企業最大限度地敞開胸懷。目前深圳、北京已有公司用并購的方式進行了重組和聯合。
    三.業主大會、業主委員會制度將繼續完善，管理體制逐步理順，與物業管理公司的普遍對抗現象將出現舒緩。
    四.物業管理行業整頓將在各地出現，政府查出違規企業、行業協會自律性處罰，甚至企業退出機制都將浮出水面。企業自律、強化服務將是企業發展中的重要選擇。
    五.物業管理企業內部管理將進一步加強，一些新興公司和一些力求上進的老牌公司會導入三標一體綜合管理體系，北京、上海、深圳都有三標一體標準進行認證。 同時，大多數公司將注重服務，強化服務細節，爭取業主的滿意。三標一體包括ISO9001質量管理體系、ISO14001環境管理體 系，OHSAS18001職業安全健康體系。
    六.物業管理費總體上可能停止跌回穩甚至可能出現輕微上浮。
    七.零管理費現象有可能繼續出現并引發理性探討甚至導出規范。
    八.物業管理專業咨詢機構、社會中介機構和第三方公證機構參與物業管理活動將越來越多，社會化專業分工將越來越細。
    九.企業資產結構的多元化將發生變化，未來5—10年，民營企業、合伙制、職業經理人制將成為物業管理改制和發展的一個主流。
    十.物業管理主流產品在市場競爭中開始分化，專業分工與存在形式將發生變化，資產管理公司和設施管理公司將以物業管理公司的姊妹形式出現。

四、和諧物管是當代物業管理的發展方向 437
五、從開發商視角看物業管理企業的發展趨勢 439
六、菜單式物業服務收費將成主導模式 442
七、資產管理：物業管理的發展趨勢 443

    本研究咨詢報告由博思數據領銜撰寫，在大量周密的市場調研基礎上，主要依據了國家統計局、國家商務部、國家發改委、國家經濟信息中心、國務院發展 研究中心、國家海關總署、知識產權局、博思數據網提供的最新行業運行數據為基礎，驗證于與我們建立聯系的全國科研機構、行業協會組織的權威統計資 料。
    報告揭示了物業管理行業市場潛在需求與市場機會，報告對中國物業管理做了重點企業經營狀況分析，并分析了物業管理行業發展前景預測。為戰略投資者選擇恰當的投資時機和公司領導層做戰略規劃提供準確的市場情報信息及科學的決策依據，同時對銀行信貸部門也具有極大的參考價值。