中國房地產企業排行榜(2010年)

　一、榜單說明

　　研究對象：本榜單將主營業務在中國內地的房地產開發企業作為研究對象。本榜單成交數據僅限住宅，不含商業、辦公等其他屬性成交數據。同時，不考慮企業項目權益劃分問題。

　　研究方法：本榜單采取的研究方法遵守簡潔性原則，將"銷售業績是企業運營能力的綜合體現"作為假設，以銷售業績作為排行榜的核心評價指標。在核心評價指標的基礎上，本排行榜具體采用了銷售金額和銷售面積兩個具體衡量指標。

　　研究成果：本榜單分為全國榜和城市榜兩部分。全國榜包括《2010年上半年中國房地產企業銷售金額TOP20榜單》和《2010年上半年中國房地產企業銷售面積TOP20榜單》；城市榜包括北京、上海等全國八大典型城市的《2010年上半年城市企業銷售金額TOP3排行榜》、《2010年上半年城市企業銷售面積TOP3排行榜》、《2010年上半年城市項目銷售金額TOP10排行榜》和《2010年上半年城市項目銷售面積TOP10排行榜》等四類榜單。

　　研究團隊：通過中國房產信息集團遍布全國50座城市的分支機構，共300余名研究人員，收集、整理與篩選了涉及70個大中城市的房地產項目數據。

　　二、榜單發布

　　(一)2010年上半年中國房地產企業銷售排行榜

　　2010年上半年中國房地產企業銷售金額TOP20

　　2010年上半年中國房地產企業銷售面積TOP20

　　指標界定

　　1、企業范疇：主營業務在中國內地的房地產開發企業。

　　2、項目屬性：本榜單成交數據僅限商品住宅，不含動遷配套住宅及經濟適用房、廉租房等保障性住房，也不包含商業、辦公及其他屬性成交數據。同時，不考慮項目權益劃分問題。

　　3、數據來源：涉及的銷售金額及銷售面積均為合同簽約備案數據。

　　4、城市范圍：中國房產信息集團覆蓋的全國70個主要城市，超過該范圍的項目相關數據不計入排名統計。

　　5、時間跨度：此次榜單各項數據若不作特殊說明，其統計時間段均為2010年1月至2010年6月。

(二)2010年上半年八大典型城市房地產銷售排行榜

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　　北京

　　上海

　　廣州

　　深圳

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　　杭州

　　天津

　　成都

　　武漢

四、榜單解讀

　　4.1 門檻：TOP20維持55(億元/萬平方米)以上

　　2010年上半年，在房地產調控政策不斷出臺的背景下，企業依然取得了比較理想的銷售業績。雖然相比2009年下半年企業的銷售情況有所下降，但相比2009年上半年，此次進榜企業在金額和面積上都出現了量級的提升，大部分進榜企業基本都達到了30%的增長速度，而恒大、碧桂園和綠地三家企業最突出，恒大業績幾乎翻倍，碧桂園和綠地的業績則實現了100%以上增長。

　　從入榜門檻來看，本次榜單仍然維持在較高水平。2010年上半年中國房地產企業銷售金額TOP20榜單和銷售面積TOP20榜單的門檻分別為55億元和56萬平方米，而TOP10的銷售金額門檻則維持在100億以上。

　　圖4-1 2010年上半年企業入榜門檻

　　資料來源：Top 20 房地產企業銷售排行榜

4.2 格局：強者恒強，梯隊間差距拉大

　　企業銷售的增加，使得企業規模得到了一定擴大，而規模的擴大則進一步加快了企業銷售的速度。如此往復，企業間的差距隨著時間被逐漸放大。

　　此次排行榜在銷售金額排名上，第一梯隊沒有發生變化，依然維持了2009年下半年的那6家企業。其中除萬科之外，第二到第六名之間差距很小。但梯隊之間的差距明顯拉大，第一梯隊和第二梯隊之間的差距達到了56億。在銷售面積排名上，第一梯隊的企業有5家，除萬科、恒大之外另三家差距很小。但第一梯隊和第二梯隊間的差距達到64萬平方米。

　　企業在發展時，不僅要瞄準同梯隊企業的發展戰略和速度，也要關注上下梯隊之間的變化和發展。市場震蕩會加強和促進行業內企業的分化與聚集，從企業角度出發，這也是進一步明確自身定位和發展方向的好時機。

4.3 龍頭：萬科、恒大依舊稱雄

　　在2010年上半年的銷售榜單中，萬科和恒大依舊占據了頭把交椅。作為行業旗幟，萬科一直堅持相對穩健的發展節奏，在全國化布局的過程中注重一二三線城市之間的均衡，始終堅持以客戶需求為導向的產品戰略和營銷戰略，同時建立了一整套與企業發展規模相匹配的管理體系。企業運營、產品、服務各條線的均衡發展，使萬科始終穩定保持其中國房地產龍頭老大的地位。

　　而恒大繼今年一季度后再次稱雄房地產銷售面積榜單，且是所有上榜企業中唯一一家銷售額和銷售面積在2010年上半年樓市調整中仍保持每月環比增長，月月創業績新高的企業(2月春節期間除外)。恒大單盤銷售面積普遍較高，銷售額相比2009年上半年增長近一倍，顯示了逆勢一枝獨秀的態勢。充足的土地儲備、低成本和強大執行力將成為恒大進一步突破的動力，企業開工量有望超出市場預期，繼續支撐其2010年全年銷售業績的繼續增長。

4.4 戰略：看清大勢，提前布局

　　上半年的市場從4月調控新政后出現拐點，一線城市成交量受到嚴重影響，上海、北京等城市成交量甚至萎縮了70-80%；而前期價格上漲比較平緩的二三線城市的成交情況則相對平穩。因此二三線城市的銷售業績也就成了企業成長性的決定因素。 2010年上半年企業二三線城市的銷售業績貢獻比重明顯提升。這直接成就了萬科、恒大、綠地等以二三線城市為主要布局的企業在銷售業績上的突出表現，體現了企業率先布局高增長二三線城市的戰略的成功運用。

　　圖4-2 TOP20企業銷售金額城市集中度

　　資料來源：Top 20 房地產企業銷售排行榜

　　注：一線城市共4個城市，包括北京、上海、廣州和深圳；二線城市共33個城市，包括27個省會城市、除一線城市外的2個直轄市和4個計劃單列市；三、四線城市：除一、二線城市以外的城市。

　　2010年上半年TOP20企業擺脫了市場下行的影響，銷售業績依舊出色。但是下半年的市場環境存在一定的不確定性，不排除有繼續下行的可能。企業需均衡安排城市布局、合理控制供應節奏、有效制定應對策略，這樣一方面有望提升抗風險能力，另一方面也可為下一步的發力打好基礎。

　五、市場分析

　　5.1受新政影響，市場成交大幅萎縮

　　2010年第一季度，房地產市場延續2009年末的繁榮形勢，十大城市市場交易量較去年同期出現一定漲幅；四月中旬起，隨著新政的頻繁出臺，部分投資性需求進入觀望期，但價格調整并不明顯，隨即市場整體成交量急劇下滑。

　　以十大城市成交金額總和為例，2010年1-4月合計成交總金額為3，706億元，較 2009年同期增長22.7%；十大城市5月和6月的成交金額分別為546億元和505億元，同比分別下降58.4%和61.5%，環比分別下降 60.7%和7.5%；整個1-6月，市場合計成交總金額為4，758億元，較2009年同期下降15.7%。

　　圖5-1 2009、2010年上半年十大城市成交金額總和

　　數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統

　　備注十大城市：上海、北京、廣州、深圳、重慶、南京、天津、杭州、武漢、成都

5.2熱銷項目體現多元需求，二線城市成交活躍

　　2010年上半年，市場經歷了一季度的繁榮期與二季度的觀望期，一熱一冷使得各種需求相繼成為市場的主角。從上半年進榜企業熱銷項目的項目檔次分布看，既有藍色錢江、仁恒河濱城、金融街萬達廣場等改善性需求與投資性需求，同時又有世紀金源湘江世紀城、貴陽世紀城、合肥濱湖世紀城、成都保利公園等剛性需求，以及海南清水灣等旅游地產項目。

　　新政相繼出臺，一線城市處于風口浪尖，二線城市逐漸取代一線城市，成為投資者及剛性需求熱捧的市場。進榜企業十大熱銷項目中，二線城市金額和面積貢獻率分別達到67%和88%，而一線城市金額和面積貢獻率僅為14%和7%。

　　圖5-3 進榜企業熱銷項目情況(按金額計)

　　數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統，項目為CRIC監控的37家典型企業成交金額前10名。

　　注：一線城市共4個城市，包括北京、上海、廣州和深圳；二線城市共33個城市，包括27個省會城市、除一線城市外的2個直轄市和4個計劃單列市；三、四線城市：除一、二線城市以外的城市。

　　項目標準，高檔項目：銷售價格為城市均價2倍以上；中高檔項目：銷售價格為城市均價1.5-2倍；中檔項目：銷售價格為城市均價1-1.5倍；中低檔項目：銷售價格為城市均價1倍以下。以下同此標準。

　　圖5-4 進榜企業熱銷項目情況(按面積計)

　　數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統，項目為CRIC監控的37家典型企業成交面積前10名。

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提要：《2010年上半年中國房地產企業銷售排行榜》是由中國房產信息集團與中國房地產測評中心共同發布的公益性排行。研究團隊：通過中國房產信息集團遍布全國50座城市的分支機構，共300余名研究人員，收集、整理與篩選了涉及70個大中城市的房地產項目數據。
 

　　5.3企業銷售普遍超過09年同期水平，業績持續增長

　　排行榜數據顯示，企業銷售業績相比2009年同期平均增長40%。2010年上半年企業銷售業績逆市增長，綠地和碧桂園更是銷售業績相比去年同期實現了翻番。恒大地產以211億元和332萬平方米的銷售業績榮登金額排行榜亞軍以及面積排行榜冠軍位置，增長率也達到了88%的較高水平。綜合來看這三家企業，無不是在二三線城市深耕的企業。尤其是恒大地產和碧桂園，目前絕大多數的土地儲備均位于三四線城市，這為企業日后的發展提供了堅實的基礎。除了這三家企業，其他企業也有不同程度的增長，受市場下行影響，保利、中海、富力以及世茂房地產的增長只有個位數，處于行業較低水平。預計這些企業將在下半年發力，保證企業銷售目標的順利完成。

　　表5-5：進榜企業中上市企業2010年與2009年銷售業績對比

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