2012-2016年中國養老地產市場分析與投資前景研究報告

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報告說明:
    博思數據研究中心發布的《2012-2016年中國養老地產市場分析與投資前景研究報告》共十章。介紹了養老地產行業相關概述、中國養老地產產業運行環境、分析了中國養老地產行業的現狀、中國養老地產行業競爭格局、對中國養老地產行業做了重點企業經營狀況分析及中國養老地產產業發展前景與投資預測。您若想對養老地產產業有個系統的了解或者想投資養老地產行業，本報告是您不可或缺的重要工具。
　　隨著中國老齡化程度的提高，巨大的養老市場已經呈現。在當前，諸多房地產企業處于產品、業態轉型的關鍵時期，養老地產作為一個新興的房地產市場的細分產品受到青睞。伴隨著中國老齡化速度的加劇，國家"十二五"規劃中明確指出："積極應對人口老齡化，注重發揮家庭和社區功能，優先發展社會養老服務，培育壯大老齡服務事業和產業。"近年來，在調控及社會歷史進程的雙重推動下，養老住宅迎來了發展機遇。保利、萬科、龍湖、華潤、花樣年等紛紛涉足養老地產。隨著需求的逐步釋放與政策的完善，未來十年養老地產有望真正迎來快速發展階段。
　　養老地產的發展將是不可抗拒的必然趨勢。目前國內的環境還未達到支持養老地產全速發展的程度，養老地產的發展尚存困境。養老地產作為一個新興的市場自然要面對新興市場所要面對的風險。由于人們多對這一產業還不熟悉，所以可能需要一個適應期，再加上老年人風險意識很強、行事謹慎等原因，使得養老地產的投資者可能出現面對著巨大的消費群體卻賣不出房子的風險，而且出售使用權的項目風險更高。同時，養老地產消費群體的特殊性要求投資者在建造老年社區時，要投入比普通住宅項目更多的資金。另外，養老地產項目在配套方面的投入很大，如醫療保健中心、老年活動中心、商業購物中心等大量的醫護及配套設施設備，對企業來說是很重的負擔。我國老年人更青睞于租賃或購買（所有權）的方式入住養老地產，因養老地產配套設施較多，養老地產項目需要投資者進行一定時期的經營才可以收回投資，這種長時間的占用資金一方面增加了機會成本，另一方面也在無形中擴大了投資者的風險。
　　到2050年我國老齡人口占總人口的比重將達到21.4%，未來幾十年我國對老年住宅的需求將不斷增加。越來越多的房地產商嗅出了老年房產中蘊藏的巨大商機，開始青睞老年房產開發。從細分市場看，居家養老型老年住宅需求的滿足可以通過原有普通住宅適老化改造或在新建小區或老年住區中配建適老化設計住宅等方式解決。從老年人住房消費意愿的選擇上來看，普通住宅是居家養老型老年住宅的主要形態。假設2015年末和2020年末分別有5%和10%的老年家庭（以中高收入為主）選擇新購置適老化設計老年住宅，則2015年末適老化設計老年住宅需求規模約為700萬套，2015-2020年間新增適老化設計老年住宅需求規模約為1600萬套。
　　
→報告目錄
CONTENTS

第一部分 行業發展環境分析
第一章 老年地產業基礎概述    1
第一節 養老產業相關概述    1
一、養老產業的起源和發展    1
二、養老產業的定義和目標    2
第二節 老年地產的分類    5
一、老年住宅社區類型    5
二、老年住宅主要形式    8
第三節 成熟市場老年地產的特征    11
一、老年人生理和心理特性    11
二、老年住宅的模式分析    17
三、老年公寓的興起和發展    27
四、老年住宅的演進過程    29

第二章 2011-2012年國際老年地產業運行狀況分析    31
第一節 2011-2012年國際老年地產業運行環境分析    31
一、世界經濟發展概況    31
二、世界人口總數和分布    35
三、世界人口老齡化現狀    36
四、世界老年地產業政策分析    36
第二節 2011-2012年國外養老模式理論及模式分析    37
一、西方國家養老模式理論分析    37
二、美國養老模式及運行機制分析    40
三、英國社區照顧養老模式及特點    41
四、日本養老模式的多樣化分析    42
第三節 2011-2012年世界主要國家老年地產發展分析    43
一、發達國家養老地產概述    43
二、美國老年地產發展情況    43
三、日本老年地產發展情況    45
四、歐洲老年地產發展情況    46
第四節 2011-2012年國外老年住宅典型案例分析    47
一、美國太陽城中心    47
二、日本的港北新城    53
三、澳大利亞退休村莊    54
第五節 2012-2016年世界老年地產趨勢預測分析    55

第三章 2011年中國老年地產業運行環境分析    57
第一節 2011年中國宏觀經濟環境分析    57
一、2011年中國GDP增長情況分析    57
二、2011年工業經濟發展形勢分析    82
三、2011年全社會固定資產投資分析    89
四、2011年社會消費品零售總額分析    95
五、2011年城鄉居民收入與消費分析    96
六、2011年中國對外貿易發展形勢分析    101
第二節 2011年中國老年地產業政策環境分析    102
一、政府政策對老年住宅產業的支持    102
二、國家有關建設老年公寓的提案    103
三、《中華人民共和國老年人權益保障法》    105
四、《中國老齡事業發展"十二五"規劃》    120
五、《關于加強老年人優待工作的意見》    132
六、《關于加快發展養老服務業的意見》    136
七、《關于全面推進居家養老服務工作的意見》    138
八、2011年中國房地產行業政策綜述    141
第三節 2011年中國老年地產行業社會環境分析    145
一、中國人口規模及結構分析    145
二、中國人口老齡化發展進程    150
三、中國人口老齡化對社會經濟的影響    151
四、中國老年人消費觀念的轉變分析    153
五、未來中國老年人口紅利分析    156

第四章 2011-2012年中國養老產業發展現狀分析    157
第一節 中國養老服務體系發展歷程和現狀分析    157
一、改革開放前的養老服務體系概況    157
二、改革開放后養老服務的變化分析    158
三、中國社會福利社會化的發展分析    160
四、2011年中國養老服務體系發展現狀    161
第二節 2011-2012年中國養老產業發展分析    162
一、中國養老產業和老齡事業的關系    162
二、中國養老產業長期以政府為主    163
三、2011年中國老年衛生機構數量情況    164
四、老年生活和護理用品市場發展滯后    172
五、中國老年理財正處于起步發展階段    174
第三節 2011年中國養老行業發展態勢分析    175
一、國家鼓勵民企積極參與養老產業發展    175
二、2011年中國城鄉居民養老保險發展情況    176
三、近兩年國外資本紛紛進軍中國養老產業    178
四、中國擬設立專門機構管理養老金投資    180
五、2011年企業退休人員養老金有所增加    183
第四節 中國養老產業發展現狀中的問題探索    183
一、養老產業的市場化運行分析    183
二、養老產業的盈利性分析    185
三、發展異地養老模式的科學性分析    189
四、養老產業規劃中存在的問題分析    202
第五節 中國養老產業創新發展的建議    203
一、養老產業應走社會化的道路    203
二、養老產業應走專業化發展道路    204
三、中國養老產業發展政府扶持建議    207
四、中國養老產業的現代型規劃建議    208
五、積極開發中國養老行業咨詢服務機構    210

第二部分 行業運行分析
第五章 2011-2012年中國老年地產業運行態勢分析    215
第一節 2011-2012年國內房地產市場現狀綜述    215
一、2011年中國房地產開發景氣指數    215
二、2011年中國房地產開發投資情況    215
三、2011年房地產開發企業資金來源情況    225
四、2011年中國商品房屋建筑與銷售情況    226
五、2011年中國房地產市場價格變動情況    235
六、2012年中國房地產市場運行情況分析    235
第二節 2011年中國老年住宅市場現狀分析    238
一、中國發展養老地產的必要性分析    238
二、現階段中國老齡人主要居住模式    243
三、老年住宅開發的特殊性及新模式    244
四、目前國內老年住宅市場供應緊缺    252
第三節 2011年中國老年地產開發分析    254
一、明確要進入養老地產的開發商    254
二、老年人群的劃分與對應的需求    255
三、中國老人及其家屬關注的問題    256
四、目前國內的養老地產開發模式    257
五、中國養老社區適合的區位分析    261
六、養老地產項目投資開發價值分析    262
第四節 2011年中國老年公寓市場分析    264
一、中國老年公寓市場供給狀況    264
二、中國老年公寓市場需求分析    266
三、中國老年公寓開發主要特點    267
四、老年公寓的建設和運營模式    269
五、中國老年公寓發展存在的問題    272
六、2011年中國老年公寓動態分析    277

第六章 2011年中國老年地產經營模式分析    280
第一節 政府、慈善機構合作經營模式    280
一、純福利性質的養老院    280
二、民辦養老院    280
第二節 專業公司經營管理－老年公寓    281
一、老年公寓的類型與特點    281
二、老年人輔助生活機構    282
三、老年公寓經營應遵循的策略    282
第三節 住宅建設與管理相分離的經營模式    283

第七章 2011年中國老年地產消費市場運行形勢分析    285
第一節 2011年國內老年地產消費市場研究    285
一、國內城市老年地產消費能力分析    285
二、老年地產目標客戶群的消費特征    286
第二節 2011年國內老年地產的產品設計    287
一、老年地產市場項目的產品分析    287
二、老年地產產品的功能、設計與內涵    288
1、老年地產住宅設計的功能    288
2、老年地產住宅的設計與內涵    290
三、《老年人建筑設計規范》簡介及內容    294
1、《老年人建筑設計規范》簡介    294
2、《老年人建筑設計規范》內容    294
第三節 2011年國內老年地產需求分析    303
一、管理主體需求分析    303
二、消費主體需求分析    303
三、供給主體需求分析    304
第四節 2011年城市老年住宅市場需求解決對策    304

第三部分 重點項目分析
第八章 2011年中國知名老年地產項目透析    307
第一節 北京東方太陽城    307
一、北京東方太陽城簡介    307
二、北京東方太陽城老年住宅設計    309
第二節 三亞?清平樂    313
一、三亞?清平樂簡介    313
二、老年社區的環境-三亞    315
三、三亞?清平樂老年社區建設情況    315
第三節 北京通州華龍老年公寓    324
一、北京通州華龍老年公寓簡介    324
二、華龍老年公寓建筑配套及其服務    324
第四節 榮成老年公寓    325
一、榮成老年公寓簡介    325
二、榮成老年公寓建筑配套及服務    325
三、榮成老年公寓發展情況及規劃    327
第五節 其他老年公寓    328
一、嘉善老年公寓    328
二、僑發頤年園老年公寓    329
三、蓰贏老年公寓    330
四、英智老年公寓    330
五、頤園老年公寓    332
六、上海東方老年公寓    333
七、青島福彩養老集團    335
八、嘉德老年公寓    336
第六節 預建老年地產項目分析介紹    337
一、中國鹽湖城國際康樂文化旅游度假區    337
二、佳木斯市安康老年公寓建設項目    337

第四部分 行業發展前景與投資分析
第九章 2012-2016年中國老年地產市場前景預測分析    338
第一節 2012-2016年中國老年住宅發展趨勢分析    338
一、老年住宅建設發展趨勢    338
二、老年住宅產品發展趨勢    340
三、老年住宅消費發展趨勢    345
第二節 2012-2016年中國老年住宅市場發展前景分析    347
一、老年住宅將成為房地產新增長點    347
二、中國老年住宅市場需求前景分析    347
三、老年公寓市場發展趨勢與前景    350
第三節 未來中國老年地產市場發展問題及瓶頸分析    353
一、中國老年地產市場存在的主要問題    353
1、中國老年住宅存在的主要問題    353
2、開發老年住宅需要解決的問題    354
二、中國老年住宅發展面臨的問題    356
1、消費主體潛在需求難以激發成為有效需求    356
2、老年地產開發運營成本高利潤低風險大    357
3、政府對老年住宅的政策和資金援助不夠    357
第四節 2012-2016年中國老年地產發展策略及建議    358
一、中國老年住宅開發策略與建議    358
二、老年地產經營者發展戰略分析    367
三、中國養老地產發展對策與建議    368

第十章 2012-2016年中國老年地產行業投資前景分析    369
第一節 2012-2016年中國老年地產行業投資概況    369
一、老年地產行業投資特性分析    369
二、老年地產具有良好投資價值    371
三、中國老年地產投資環境利好    372
第二節 2012-2016年中國老年地產投資機會分析    374
一、養老型地產投資成行業新寵    374
二、國際資本在華投資老年住宅    375
三、保險資金探路中國養老地產    376
四、老年地產區域投資潛力分析    380
第三節 2012-2016年中國老年地產投資風險分析    380
一、宏觀調控風險    380
二、產業政策風險    382
三、房產信貸風險    382
四、市場經營風險    383
第四節 2012-2016年中國老年地產投資策略與建議    384

圖表目錄
圖表：老年住宅特殊性對比    22
圖表：老年公寓戶型配比    25
圖表：太陽城地理位置    47
圖表：太陽城在美國的位置    48
圖表：太陽城第一個樣品房    49
圖表：房屋類型所占套數    50
圖表：獨棟示意圖    50
圖表：雙拼示意圖    50
圖表：聯排示意圖    51
圖表：太陽城內部設施    51
圖表：太陽城周邊公共設施統計表    53
圖表：2006-2011年國內生產總值及其增長速度    57
圖表：2011年居民消費價格月度漲跌幅度    58
圖表：2011年居民消費價格比上年漲跌幅度    58
圖表：2011年新建商品住宅月環比價格下降、持平、上漲城市個數變化情況    59
圖表：2006-2011年城鎮新增就業人數    60
圖表：2006-2011年年末國家外匯儲備及其增長速度    60
圖表：2006-2011年公共財政收入及其增長速度    61
圖表：2006-2011年糧食產量及其增長速度    62
圖表：2006-2011年全部工業增加值及其增長速度    63
圖表：2011年主要工業產品產量及其增長速度    63
圖表：2011年規模以上工業企業實現利潤及其增長速度    65
圖表：2006-2011年建筑業增加值及其增長速度    66
圖表：2006-2011年全社會固定資產投資及其增長速度    67
圖表：2011年分行業固定資產投資（不含農戶）及其增長速度    67
圖表：2011年固定資產投資新增主要生產能力    69
圖表：2011年房地產開發和銷售主要指標完成情況及其增長速度    69
圖表：2006-2011年社會消費品零售總額及其增長速度    70
圖表：2011年貨物進出口總額及其增長速度    71
圖表：2011年主要商品出口數量、金額及其增長速度    72
圖表：2011年主要商品進口數量、金額及其增長速度    72
圖表：2011年對主要國家和地區貨物進出口額及其增長速度    73
圖表：2006-2011年貨物進出口總額    74
圖表：2011年非金融領域外商直接投資及其增長速度    74
圖表：2011年各種運輸方式完成貨物運輸量及其增長速度    75
圖表：2011年各種運輸方式完成旅客運輸量及其增長速度    76
圖表：2006-2011年年末電話用戶數    77
圖表：2011年年末全部金融機構本外幣存貸款余額及其增長速度    78
圖表：2006-2011年普通高等教育、中等職業教育及普通高中招生人數    79
圖表：2011年年末人口數及其構成    80
圖表：2006-2011年農村居民人均純收入及其實際增長速度    81
圖表：2006-2011年城鎮居民人均可支配收入及其實際增長速度    81
圖表：2011年12月份規模以上工業生產主要數據    83
圖表：2010-2011年全國規模以上工業增加值增速    84
圖表：2010-2011年全國東、中、西部規模以上工業增加值增速    85
圖表：2010-2011年全國發電量統計    85
圖表：2010-2011年全國鋼材統計    86
圖表：2010-2011年全國水泥統計    86
圖表：2010-2011年全國原油加工量統計    87
圖表：2010-2011年全國十種有色金屬統計    87
圖表：2010-2011年全國乙烯統計    88
圖表：2010-2011年全國汽車統計    88
圖表：2010-2011年全國轎車統計    89
圖表：2011年固定資產投資主要情況    90
圖表：2011年各地區固定資產投資（不含農戶）情況    93
圖表：2011年固定資產投資（不含農戶）增速    94
圖表：2011年固定資產投資資金來源增速    94
圖表：2011年東、中、西部地區固定資產投資增速    95
圖表：2011年全國城鄉居民收入    99
圖表：2011年全國農村居民收入結構    99
圖表：2011年全國城鎮居民收入結構    100
圖表：1978-2010年城鄉居民收入增長情況    100
圖表：1978-2010年城鄉居民收入比    101
圖表：2006-2011年人口及其自然增長率變化趨勢    146
圖表：2006-2011年出生人口性別比變化情況    147
圖表：2011年末各年齡段人口比重    148
圖表：2006-2011年各年齡段人口比重變化情況    148
圖表：2010年中國各地區人口結構    149
圖表：2008-2011年60歲及以上老年人口數    151
圖表：三者養老模式比較    157
圖表：西方養老服務構成示意圖    159
圖表：中國福利社會化構成示意圖    159
圖表：中國改革前后社會福利體系比較    161
圖表：2008-2012年1-7月醫療衛生機構數    165
圖表：2008-2012年1-7月醫院數量    165
圖表：2008-2012年1-7月三級醫院數    166
圖表：2008-2012年1-7月二級醫院數    166
圖表：2008-2012年1-7月一級醫院數    167
圖表：2008-2012年1-7月基層醫療衛生機構數    167
圖表：2008-2012年1-7月專業公共衛生機構數    168
圖表：2008-2011年醫療衛生機構床位數    168
圖表：2008-2011年醫院床位數    169
圖表：2008-2011年基層醫療衛生機構床位數    169
圖表：2008-2011年專業公共衛生機構床位數    170
圖表：2008-2011年三級醫院床位數    170
圖表：2008-2011年二級醫院床位數    171
圖表：2008-2011年一級醫院床位數    171
圖表：2008-2011年各類老年人和殘疾人服務機構數    172
圖表：2008-2011年各類老年人和殘疾人服務機構床位數    172
圖表：2008-2011年城鎮職工基本養老保險參保人數    177
圖表：2008-2012年1-8月房地產開發綜合景氣指數    215
圖表：2008-2012年1-8月房地產開發投資完成額    216
圖表：2011年全國房地產開發投資及銷售情況    216
圖表：2011年東中西部地區房地產開發投資情況    218
圖表：2011年東中西部地區房地產銷售情況    218
圖表：2011年全國房地產開發投資增速    218
圖表：2011年東中西部地區房地產開發投資總量及增速    219
圖表：2008-2012年1-8月住宅開發投資完成額    219
圖表：2008-2012年1-8月辦公樓開發投資完成額    220
圖表：2008-2012年1-8月商業營業用房開發投資完成額    220
圖表：2008-2012年1-8月其他房地產開發投資完成額    221
圖表：2008-2012年1-8月90平方米以下住房開發投資完成額    221
圖表：2008-2012年1-8月經濟適用房開發投資完成額    222
圖表：2008-2012年1-8月別墅、高檔公寓開發投資完成額    222
圖表：2008-2012年1-8月房地產配套工程投資完成額    222
圖表：2008-2012年1-8月房地產建筑工程投資完成額    223
圖表：2008-2012年1-8月房地產安裝工程投資完成額    223
圖表：2008-2012年1-8月房地產設備工器具購置投資完成額    224
圖表：2008-2012年1-8月房地產其他費用投資完成額    224
圖表：2008-2012年1-8月房地產新增固定資產    224
圖表：2008-2012年1-8月房地產開發投資資金來源    225
圖表：2011年全國房地產開發企業本年資金來源增速    226
圖表：2011年全國房地產開發企業土地購置面積增速    226
圖表：2011年全國商品房銷售面積增速    227
圖表：2011年全國商品房銷售額增速    228
圖表：2008-2012年1-8月房屋施工面積    228
圖表：2008-2012年1-8月住宅施工面積    229
圖表：2008-2012年1-8月房屋竣工面積    229
圖表：2008-2012年1-8月住宅竣工面積    229
圖表：2008-2012年1-8月本年購置土地面積    230
圖表：2008-2012年1-8月商品房銷售面積    230
圖表：2008-2012年1-8月住宅商品房銷售面積    231
圖表：2008-2012年1-8月商品房銷售額    231
圖表：2008-2012年1-8月住宅商品房銷售額    232
圖表：2008-2012年1-8月待開發土地面積    232
圖表：2008-2012年1-8月本年土地成交價款    232
圖表：2008-2012年1-8月新開工面積    233
圖表：2008-2012年1-8月不可銷售面積    233
圖表：2008-2012年1-8月期房銷售面積    234
圖表：2008-2012年1-8月房屋竣工價值    234
圖表：2008-2012年1-8月期房銷售額    235
圖表：我國老年居住社區模式    243
圖表：國內外老年居住模式對比    243
圖表：適老化設計老年住宅需求規模預測    347
圖表：2000-2050年中國60歲以上人口    349
略......
　　本報告在大量周密的市場調研基礎上，主要依據了國家統計局、國家經濟信息中心、國家人力資源和社會保障 部、中國老齡產業協會、全國老齡工作委員會辦公室、中國房地產協會、國內外相關報刊雜志的基礎信息以及養老地產專業研究單位等公布和提供 的大量資料。對我國養老地產的行業現狀、重點項目狀況、消費潛力等內容進行詳細的闡述和深入的分析，并根據養老地產市場發展動向對養老地產未來的發展趨勢 作了審慎的判斷，為養老地產產業投資者尋找新的投資機會。最后闡明養老地產行業的投資空間，指明投資方向，提出研究者的戰略創新建議，以供投資決策者參 考。