2012-2016年中國房地產金融行業市場深度調研與投資前景研究報告

報告說明:
    博思數據研究中心發布的《2012-2016年中國房地產金融行業市場深度調研與投資前景研究報告》共十一章。介紹了房地產金融行業相關概述、中國房地產金融產業運行環境、分析了中國房地產金融行業的現狀、中國房地產金融行業競爭格局、對中國房地產金融行業做了重點企業經營狀況分析及中國房地產金融產業發展前景與投資預測。您若想對房地產金融產業有個系統的了解或者想投資房地產金融行業，本報告是您不可或缺的重要工具。
　　2012年上半年部分商業銀行的房地產開發貸呈現"定向寬松"趨勢。針對全國大型房企，特別是全國50強房企以及"五證齊全"的樓盤項目，銀行開發貸支持力度普遍加大。部分銀行房地產開發貸款"定向寬松"，將在一定程度上有利于增加普通商品住宅的供給、保證部分優質在建項目的進度。但"定向寬松"并不能逆轉房地產全行業資金面相對偏緊的狀況，房價也不具備全面反彈的條件和基礎。
　　目前中國大部分房地產開發企業股本不足，融資渠道狹窄，經營資金過分依賴銀行貸款；房地產開發商因為較高的資本回報率，也不愿讓利從事股本融資。房地產融資對銀行貸款的過分依賴，可能危及金融體系的安全運行。迄今，我國還沒有真正建立起一整套成體系的住房金融政策及相關的財政支持系統，在房地產住房資金來源、政府信用擔保、減輕貸款返還負擔和個人征信體系等方面還沒形成程序化的實施辦法。再加上上述我國的房地產金融政策還沒有從經濟政策中相對獨立出來的原故，因而每次房地產市場調控實質上都只是宏觀經濟"大調控"背景下的產業性配合，而非真正獨立意義的樓市調控。
　　所以，"中國經濟一感冒，房地產就打噴嚏"。經濟領域或大或小的政府干預，都會波及到房地產，形成了房地產信貸在貸款條件、利率水平、首付比例和還款期限諸方面極不穩定的局面。而且，這些涉及到房地產業金融方面的政策規定大多是階段性的，多至兩三年，少至一年甚至半年，使人們對房地產金融政策方面的預期和與其相聯系的樓市預期長時期處于不斷的猜測之中（典型的經濟學上的"囚徒博弈"）。再加上地方政府的態度曖昧以及商家借機興風作浪，散布虛假信息擾亂市場，使社會觀望成了常態。2012-2016年中國房地產金融行業到底怎樣發展？

第一部分 行業發展概況
第一章 房地產金融概述 1
第一節 房地產業特點及對房地產金融的依賴性 1
一、房地產業的特點 1
二、房地產業特點及對房地產金融的依賴性 2
第二節 房地產金融界定 2
第三節 房地產金融基本特征 3
一、以不動產為抵押品來保證貸款的償還 3
二、"無轉移抵押"性質 3
三、"杠桿效應" 3
第四節 房地產金融分類 4
一、房產金融 4
二、地產金融 4
第五節 房地產金融的主要內容與任務 5
一、房地產金融的主要內容 5
二、房地產金融的任務 5
三、房地產金融體系 5
第六節 房地產金融的意義及作用 6
一、為房地產開發經營提供了資金保障 6
二、支持居民住房消費能力的提高 7

第二章 2011-2012年中國房地產金融行業市場發展環境解析 8
第一節 2011-2012年中國宏觀經濟環境分析 8
一、宏觀經濟 8
二、工業形勢 11
三、固定資產投資 14
1、2011年固定資產投資情況分析 14
2、2012年上半年固定資產投資統計分析 17
四、人民幣升值的原因 21
五、存貸款基準利率調整情況 21
六、存款準備金率調整情況 22
七、房地產業在中國經濟支柱產業 23
第二節 2011-2012年中國房地產金融市場政策環境分析 24
一、銀行信貸政策法規 24
二、上市融資政策法規 28
三、房地產信托政策法規 48
四、其他相關融資政策法規 50
1、土地政策 50
2、財稅政策 51
3、保障政策 53
第三節 2011-2012年中國房地產金融社會環境分析 70
一、中國人口規模及集群分布情況 70
二、消費觀念 72

第三章 2012年中國房地產行業運行新形勢透析 74
第一節 2012年中國房地產供需分析 74
一、住房潛在需求分析 74
二、我國購置未開發土地情況 75
三、我國房地產價格情況 79
四、我國房地產購買力的外部抽離解析 81
第二節 2012上半年中國房地產市場運行分析與下半年預測 83
一、2012年上半年房地產市場運行情況 83
二、2012年下半年房地產市場走勢預測 85
三、2012年上半年中國企業景氣指數分析 86
第三節 房地產開發融資渠道與模式解析 89
一、中國房地產行業基本融資模式綜述 89
二、我國房地產融資市場的主要特征解析 91
三、REITs必將成為新形勢下房地產融資熱點 92
四、中國房地產行業融資面臨的難點及對策 93
五、淺析房地產融資市場的發展趨勢 100
第四節 近幾年我國大中城市房屋市場銷售價格指數 102
一、2007年全國70個大中城市房屋銷售價格指數 102
二、2008年全國70個大中城市房屋銷售價格指數 102
三、2009年全國70個大中城市房屋銷售價格指數 102
四、2010年月全國70個大中城市房屋銷售價格指數 102
五、2011年全國70個大中城市房屋銷售價格指數 102

第二部分 行業運行發展分析
第四章 2012年中國房地產金融市場現狀分析 105
第一節 2012年上半年房地產開發資金供求分析 105
第二節 2012年上半年房地產開發資金來源結構 107
第三節 企業并購 108

第五章 2011年中國房地產企業融資模式分析 109
第一節 銀行貸款 109
第二節 上市融資 109
一、IPO上市 109
二、買殼上市 109
三、海外上市 110
第三節 發行企業債券 110
一、現階段我國企業債券存在的主要問題 111
二、制約我國企業債券發展的因素 113
三、發展我國企業債券的若干對策 115
第四節 房地產信托 117
一、房地產信托概況 117
二、房地產投資信托在我國的發展現狀 117
三、我國大陸的財產(房地產)信托業務實例 119
第五節 房地產信托投資基金（REITS） 121
一、概述 121
二、REITs的起源和發展 121
三、REITs在我國發展現狀 122
四、實質及意義 123
五、REITs的主要特點 124
六、REITs的投資價值 124
第六節 其他融資方式 125
一、股權融資 125
二、貼現貸款 125
第七節 我國房地產企業融資方式的選擇 126

第六章 2011-2012年中國房地產市場運行態勢分析 127
第一節 中國房地產貸款政策發展歷程 127
第二節 2011年中國房地產市場運行動態分析 130
一、2011年調控內容、政策文件、核心規定回顧 130
二、2011年房地產市場總體發展態勢回顧 131
三、2011年宏觀調控下的市場現象回顧 137
四、原因分析 137
第三節 2012年市場發展趨勢預判 138
一、影響2012年房地產調控政策變化的幾大因素 138
二、未來10年房地產發展形勢研究與分析 140

第七章 國外房地產金融發展研究 142
第一節 國外REITS發展現狀 142
第二節 美國REITS研究 143
一、現狀探析 143
二、REITs案例-普洛斯物流私募REITs的運作 148
第三節 亞太地區REITS概況研究 161
一、發展概況 161
二、新加坡REITS發展分析 164
三、澳大利亞REITS發展分析 166
四、香港REITS發展分析 172
第四節 REITS發展模式的比較分析 177
一、以美國為例發展情況對比 177
二、REITs的主要類型比較 178
第五節 國外房地產金融發展的借鑒之處 179

第三部分 行業競爭及趨勢研究
第八章 房地產信貸重點銀行分析 184
第一節 中國銀行 184
一、企業簡介 184
二、中國銀行經營狀況分析 186
三、中行房貸業務開發現狀 192
四、中國銀行房貸政策分析 193
五、中國銀行發展情況分析 195
第二節 中國農業銀行 196
一、企業概況 196
二、農業銀行經營狀況分析 197
三、農行個人房貸政策分析 201
第三節 中國工商銀行 202
一、企業概況 202
二、中國工商銀行經營狀況分析 203
三、中國工商銀行房貸政策 209
四、中國工商銀行發展情況分析 212
第四節 中國建設銀行 213
一、企業簡介 213
二、建設銀行經營狀況分析 214
三、建行個人房貸業務增長快速 219
四、中國建設銀行發展情況分析 220
第五節 招商銀行 221
一、企業概況 221
二、2012年招商銀行房貸政策分析 223
三、招商銀行經營狀況分析 223
四、招商銀行發展情況分析 229
第六節 中信銀行 230
一、企業概況 230
二、中信銀行經營狀況分析 231
三、中信銀行發展情況分析 236
四、中信銀行房貸業務市場分析 237
五、中信房貸主打高端市場 238
六、中信銀行出新招暗戰房貸市場 239

第九章 2012-2016年中國房地產金融發展趨勢分析 241
第一節 2012-2016年中國房地產前景預測 241
一、2012中國房地產信托市場優勢分析 241
二、商業銀行仍是融資的主要平臺分析 245
三、企業債券是重要融資渠道 246
四、國外金融機構與境外基金涌入 249
五、2012-2016年中國房地產發展情況預測 251
第二節 REITS將成為主要趨勢 258
一、發展REITS的建議 258
二、我國發展REITs的可行性 258
三、探索REITS發展模式 262
第三節 2012-2016年中國房地產及房地產金融發展趨勢 267
一、商品房需求、供給預測分析 267
二、房地產信貸趨勢 267
三、中國房地產金融發展趨勢 270

第十章 2012-2016年中國房地產及房地產金融長遠健康發展思考 277
第一節 影響中國房地產及房地產金融發展的制度性因素 277
一、住房制度改革銜接不好誘發新的住房需求。 277
二、對地方政府經營土地缺乏有效制約。 277
三、缺乏有效控制土地供應結構的開發規劃制度。 277
四、缺乏合理引導居民住房需求，有效調控投資、投機行為的稅收政策。 278
五、缺乏發達的多層次房地產融資市場。 278
第二節 促進中國房地產及房地產金融健康發展策略 278
一、繼續支持房地產業的健康發展 278
二、倡導節 約使用住房消費理念、引導健康的住房消費 279
三、加強城市廉租房規劃建設 279
四、適時調控居民居住性購房及投機性購房 280
五、促進房地產市場平穩健康發展分析 283
六、抑制土地和房地產投機的政策建議 287
七、堅持區別對待、有保有壓的調控原則 295
八、依法制止炒買炒賣和囤積土地的行為 295
九、利用稅收手段限制投機性購房和短期炒作 296
十、進一步完善房地產市場管理 296

第四部分 行業融資策略研究
第十一章 2012-2016年中國房地產企業融資策略分析 299
第一節 2011年中國房地產金融風險集中表現 299
一、部分 地區房地產市場過熱加劇風險 299
二、房地產開發企業負債經營財務風險和對策 300
三、"假按偈" 303
四、土地開發貸款信用風險 307
五、房產抵押貸款的風險與防范 309
第二節 房地產企業融資策略分析 311
一、借道房地產信托，解決資金短缺 311
二、與國外產業投資基金合作 314
三、銀行貸款或有松動 318
四、利用私募股權投資基金 320

圖表目錄
圖表：2009-2012年國內生產總值統計及預測 8
圖表：1999-2009年國內生產總值及增長率 9
圖表：2010-2012年我國各季度經濟增速 9
圖表：2008-2009年各季度CPI趨勢圖 10
圖表：2011-2012年我國PMI走勢圖 11
圖表：2008年11月-2009年11月工業總產值和同比增長率 14
圖表：2009-2012年全國固定投資統計分析 15
圖表：固定資產投資（不含農戶）增速 16
圖表：固定資產投資資金來源增速 16
圖表：東、中西部地區固定資產投資增速 16
圖表：中國人民銀行人民幣存貸款基準利率歷次調整一覽表 21
圖表：存款準備金率調整情況 22
圖表：2002-2011年全國人口總數量變化情況 72
圖表：2002-2011年全國人口總數量自然變化情況 72
圖表：2002、2011人口結構圖 72
圖表：2008-2011年全國商品房銷售情況表 132
圖表：2008-2011年全國商品房銷售額同比 132
圖表：2008-2011年全國房地產開發投資完成情況表 132
圖表：2008-2011年全國房地產新開工面積對照表 133
圖表：北京市近三年1-11月商品房銷售 133
圖表：北京市近三年1-11月新開工面積 133
圖表：上海市近三年1-10月商品房銷售 134
圖表：上海市近三年1-10月新開工面積 134
圖表：深圳市近三年1-10月商品房銷售 134
圖表：2011-12月全國商品房施工面積累計變化 135
圖表：2008-2011年全國房地產新開工面積變化 136
圖表：房地產企業成交量降低原因分析 136
圖表：2011年全國商品房月度成交面積變化 137
圖表：2011年以來美國各類型REITs總市值變動分析 144
圖表：2001年以來美國醫療保健、倉儲不動產指數變動分析 145
圖表：2001-2011年以來權益型REITs指數變動分析 146
圖表：2001-2011年以來權益型REITs總回報率變動分析 146
圖表：2001-2011年混合投資型REITs、抵押投資型REITs指數變動 147
圖表：2001-2011年美國寫字樓、酒店、租賃型公寓、工業設施不動產業態指數變動分析 148
圖表：1997-2009普洛斯管理物業數量的增長分析 150
圖表：1997-2009普洛斯旗下管理資產的可出租面積增長分析 151
圖表：1997-2009年普洛斯實際控制資產的投資規模增長分析 151
圖表：物流地產企業的基金模式示意圖 152
圖表：普洛斯實際控制資產與表內資產的增長率比較 154
圖表：普洛斯基金杠桿分析 154
圖表：基金模式杠桿率的提升分析 155
圖表：普洛斯基金份額收益及管理費和業績提成分析 156
圖表：普洛斯基金模式下收入結構的變化分析 156
圖表：普洛斯基金模式下凈經營利潤貢獻比例的變化分析 157
圖表：普洛斯基金模式對回報率的影響分析 157
圖表：普洛斯開發部門的銷售增長分析 159
圖表：2011-2012年按行業中國銀行經營業務分析 186
圖表：2011-2012年按產品中國銀行經營業務分析 186
圖表：2011-2012年按地區中國銀行經營業務分析 187
圖表：2011-2012年中國銀行償債能力分析 187
圖表：2011-2012年中國銀行資本結構分析 188
圖表：2011-2012年中國銀行獲利能力分析 188
圖表：2011-2012年中國銀行發展能力分析 189
圖表：2011-2012年中國銀行現金流量分析 189
圖表：2011-2012年中國銀行投資收益分析 190
圖表：2011-2012年中國銀行資產負債簡表 190
圖表：2011-2012年中國銀行利潤分配簡表 191
圖表：2011-2012年中國銀行現金流量簡表 191
圖表：2012年上半年中國農業銀行主營業務分析 197
圖表：2011年中國農業銀行主營業務分析 198
圖表：2011年上半年中國農業銀行主營業務分析 198
圖表：中國農業銀行主要指標分析 199
圖表：中國農業銀行每股指標分析 199
圖表：中國農業銀行盈利能力分析 199
圖表：中國農業銀行盈利質量指標分析 199
圖表：中國農業銀行償債能力分析 200
圖表：2011-2012年上半年中國農業銀行利潤分析 200
圖表：2011-2012年中國農業銀行現金流量分析 201
圖表：2011-2012年中國農業銀行收入趨勢分析 201
圖表：2011-2012年按行業中國工商銀行經營業務分析 203
圖表：2011-2012年按產品中國工商銀行經營業務分析 204
圖表：2011-2012年按地區中國工商銀行經營業務分析 204
圖表：2011-2012年中國工商銀行償債能力分析 204
圖表：2011-2012年中國工商銀行資本結構分析 205
圖表：2011-2012年中國工商銀行獲利能力分析 205
圖表：2011-2012年中國工商銀行發展能力分析 206
圖表：2011-2012年中國工商銀行現金流量分析 206
圖表：2011-2012年中國工商銀行投資收益分析 207
圖表：2011-2012年中國工商銀行資產負債簡表 207
圖表：2011-2012年中國工商銀行利潤分配簡表 208
圖表：2011-2012年中國工商銀行現金流量簡表 208
圖表：2011-2012年按行業中國建設銀行經營業務分析 214
圖表：2011-2012年按產品中國建設銀行經營業務分析 214
圖表：2011-2012年按地區中國建設銀行經營業務分析 214
圖表：2011-2012年中國建設銀行償債能力分析 215
圖表：2011-2012年中國建設銀行資本結構分析 215
圖表：2011-2012年中國建設銀行獲利能力分析 216
圖表：2011-2012年中國建設銀行發展能力分析 216
圖表：2011-2012年中國建設銀行現金流量分析 217
圖表：2011-2012年中國建設銀行投資收益分析 217
圖表：2011-2012年中國建設銀行資產負債簡表 218
圖表：2011-2012年中國建設銀行利潤分配簡表 218
圖表：2011-2012年中國建設銀行現金流量簡表 219
圖表：2011-2012年按行業招商銀行經營業務分析 223
圖表：2011-2012年按產品招商銀行經營業務分析 224
圖表：2011-2012年按地區招商銀行經營業務分析 224
圖表：2011-2012年招商銀行償債能力分析 225
圖表：2011-2012年招商銀行資本結構分析 225
圖表：2011-2012年招商銀行獲利能力分析 226
圖表：2011-2012年招商銀行發展能力分析 226
圖表：2011-2012年招商銀行現金流量分析 227
圖表：2011-2012年招商銀行投資收益分析 227
圖表：2011-2012年招商銀行資產負債簡表 228
圖表：2011-2012年招商銀行利潤分配簡表 228
圖表：2011-2012年招商銀行現金流量簡表 229
圖表：2011-2012年按行業中信銀行經營業務分析 231
圖表：2011-2012年按產品中信銀行經營業務分析 231
圖表：2011-2012年按地區中信銀行經營業務分析 231
圖表：2011-2012年中信銀行償債能力分析 232
圖表：2011-2012年中信銀行資本結構分析 232
圖表：2011-2012年中信銀行獲利能力分析 233
圖表：2011-2012年中信銀行發展能力分析 233
圖表：2011-2012年中信銀行現金流量分析 234
圖表：2011-2012年中信銀行投資收益分析 234
圖表：2011-2012年中信銀行資產負債簡表 235
圖表：2011-2012年中信銀行利潤分配簡表 235
圖表：2011-2012年中信銀行現金流量簡表 236
圖表：2007-2011年中國房地產行業上市融資規模比較 248
圖表：2007-2011年中國房地產行業上市融資案例數量比較 248
圖表：2007-2011年中國房地產行業并購完成交易規模比較 248
圖表：海外房地產市場的資本投資分析 321
圖表：我國房地產市場的資本構成 321
略......

　　本研究咨詢報告在大量周密的市場調研基礎上，主要依據了國家統計局、國家商務部、國家海 關總署、中國房地產金融行業協會、中國房地產金融研究院、中國房地產商業協會、中國房地產聯合會、全國商業信息中心、中國經濟景氣監測中心、國內外相關刊 物雜志的基礎信息以及房地產金融科研單位等公布和提供的大量資料，結合公司對房地產金融相關企業和終端市場的實地調查，對我國房地產金融行業發展現狀與前 景、市場競爭格局與形勢、投資機會與策略、發展趨勢等進行深入研究，并重點分析了房地產金融行業各大類技術發展狀況。報告揭示了房地產金融市場潛在需求與 潛在機會，為戰略投資者選擇恰當的投資時機和公司領導層做戰略規劃提供準確的市場情報信息及科學的決策依據，同時對銀行信貸部門也具有極大的參考價值。