2015-2020年中國養老地產市場監測及投資前景研究報告

報告說明:
    博思數據發布的《2015-2020年中國養老地產市場監測及投資前景研究報告》共十二章。首先介紹了中國當前的主要養老模式，接著分析了中國養老地產業的發展潛力。然后，報告對養老地產行 業的產業概況、投資主體、區域發展、目標客戶以及運作策略等方面進行了系統解析，并詳細介紹了國內外養老地產開發的成功案例。最后，報告對中國養老地產行 業的發展趨勢及前景進行了科學的預測。
    養老地產包括適宜老年人居住的如老年住宅、養老公寓等項目的開發和經營的過程。國內外養老地產業的發展主要有三種模式：老年公寓、老年社區、普通自住型老年住宅。 
    隨著人口老齡化的不斷加劇和房地產市場調控政策趨緊，近年來，越來越多的房地產開發商開始進入養老地產領域。2012年2月，保利地產宣布將北京作為試點區域，在養老地產等方面實現重點突破。2014年3月，以商業地產開發為核心的銀山集團在上海成立了瀚耀（上海）投資有限公司，開始專注投資養老類地產。此外，一些保險企業也在嘗試直接或間接投資于養老服務設施，成為養老地產市場的另一重要投資主體。中國人壽、新華保險、合眾人壽等多家保險公司都在積極研究布局養老社區。 
    2013年9月，國務院印發了《關于加快發展養老服務業的若干意見》�！兑庖姟诽岢�，未來新建城區和新建居�。ㄐ。﹨^要按人均用地不少于0.1平方米的標準配套建設養老服務設施，與住宅同步規劃、同步建設、同步驗收、同步交付使用，老城區和已建成居�。ㄐ。﹨^要限期通過購置、置換、租賃等方式開辟養老服務設施。 
    盡管我國已經出現了如東方太陽城、上海親和源等一些較為成功的養老地產項目，但從整體上看，目前我國養老地產的商業化運作還處于起步階段�！渡鐣�養老服務體系規劃（2011-2015）》提出：到2015年，我國將基本形成制度完善、組織健全、規模適度、運營良好、服務優良、監管到位、可持續發展的社會養老服務體系。居家養老和社區養老服務網絡基本健全。全功能、高品質的養老年住宅，有望成為未來養老地產開發的主打方向。 

報告目錄

第一章　中國主要養老模式分析
1.1　中國養老服務體系發展分析
1.1.1　改革開放前的養老服務體系概況
1.1.2　改革開放后養老服務的變化分析
1.1.3　中國養老服務體系進一步完善
1.1.4　我國實現新農保和城居保制度全覆蓋
1.2　中國養老模式的發展變遷
1.2.1　社會發展與養老模式的變遷
1.2.2　我國養老模式的歷史變遷
1.3　中國城市養老模式的發展特征
1.3.1　家庭養老仍是主要養老模式
1.3.2　社會養老成為必要補充
1.3.3　社區居家養老成為新興模式
1.4　中國主要養老模式分析
1.4.1　家庭養老模式SWOT分析
1.4.2　機構養老模式SWOT分析
1.4.3　社區養老模式SWOT分析
1.5　中國城市養老模式發展趨勢分析
1.5.1　家庭養老社會功能逐漸被削弱
1.5.2　社會養老的功能作用尚未充分發揮
1.5.3　社區居家養老有待進一步完善推廣

第二章　2012-2014年中國養老地產業發展潛力分析
2.1　經濟環境向好
2.1.1　2012年中國宏觀經濟運行狀況
2.1.2　2013年中國宏觀經濟運行狀況
2.1.3　2014年上半年宏觀經濟運行狀況
2.1.4　我國經濟結構轉型取得積極進展
2.1.5　中國宏觀經濟未來發展形勢分析
2.2　人口老齡化趨勢
2.2.1　人口老齡化的定義及標準
2.2.2　中國人口老齡化的特點
2.2.3　中國人口老齡化不斷加劇
2.2.4　人口老齡化已成為重要民生問題
2.3　老齡化帶動養老產業崛起
2.3.1　人口老齡化催生“養老危機”
2.3.2　養老產業向多元化市場化方向發展
2.3.3　國家鼓勵民企積極參與養老產業
2.3.4　中國養老服務業的市場規模分析
2.3.5　中國養老產業發展前景樂觀
2.4　民辦民營養老機構優劣勢分析
2.4.1　優勢
2.4.2　劣勢
2.4.3　適用性

第三章　2012-2014年中國養老地產業總體分析
3.1　養老地產的概念及分類
3.1.1　養老地產的概念界定
3.1.2　養老地產的分類
3.1.3　養老地產的主要模式
3.2　發展養老地產的可行性
3.2.1　中國城鎮化水平保持快速增長
3.2.2　城市“空巢老人”養老問題突出
3.2.3　中國老年人消費觀念的轉變分析
3.2.4　我國多次提高企業退休人員基本養老金
3.3　2012-2014年中國老年住宅業發展分析
3.3.1　老年住宅業進入起步階段
3.3.2　老年住宅產品的開發情況
3.3.3　老年住宅的功能特點分析
3.3.4　老年公寓的主要發展類型
3.3.5　社會力量辦老年公寓的區域模式
3.4　2012-2014年中國養老地產業市場發展特征
3.4.1　市場投資悄然升溫
3.4.2　落地項目多定位高端
3.4.3　市場投資主體三足鼎立
3.4.4　項目運營模式尚不成熟
3.4.5　部分項目潛藏“圈地”隱憂
3.5　中國養老地產業市場發展面臨的主要挑戰
3.5.1　政策優惠無保障
3.5.2　新興市場不穩定
3.5.3　項目投資規模較大
3.5.4　后期物業管理要求高
3.5.5　投資回收期較長

第四章　2012-2014年中國養老地產業投資主體分析
4.1　2012-2014年房企投資養老地產業態勢分析
4.1.1　老齡化趨勢引領地產業轉型
4.1.2　房地產企業看好養老地產市場商機
4.1.3　房企巨頭爭相布局養老地產市場
4.1.4　國內房企積極創新養老地產發展模式
4.1.5　房企涉足養老地產領域的風險分析
4.2　2012-2014年介入養老地產市場的主要房企
4.2.1　萬科集團
4.2.2　遠洋地產
4.2.3　保利地產
4.2.4　綠城集團
4.2.5　招商地產
4.2.6　中海集團
4.3　2012-2014年險企投資養老地產業態勢分析
4.3.1　保險企業投資養老地產業的可行性
4.3.2　保險企業參與養老地產業的必要性
4.3.3　國內保險企業爭相布局養老地產
4.3.4　養老社區成保險企業投資焦點
4.3.5　保險資金投資養老地產的主要方式
4.4　2012-2014年介入養老地產市場的主要險企
4.4.1　中國人壽
4.4.2　中國平安
4.4.3　太平人壽
4.4.4　泰康人壽
4.4.5　新華保險
4.4.6　合眾人壽
4.5　介入中國養老地產市場的其他投資主體
4.5.1　大型綜合性企業集團
4.5.2　地方民營企業
4.5.3　外資企業
4.5.4　風投資本

第五章　2012-2014年中國養老地產業區域發展分析
5.1　華北地區
5.1.1　北京
5.1.2　天津
5.1.3　河北
5.1.4　山西
5.2　華東地區
5.2.1　山東
5.2.2　江蘇
5.2.3　上海
5.2.4　安徽
5.2.5　杭州
5.3　華中地區
5.3.1　陜西
5.3.2　河南
5.3.3　武漢
5.3.4　長沙
5.4　華南地區
5.4.1　廣東
5.4.2　海南
5.4.3　云南
5.4.4　重慶
5.4.5　成都

第六章　中國養老地產的目標客戶分析
6.1　目標客戶需求特征
6.1.1　內在需求
6.1.2　外在需求
6.2　目標客戶的購買力消費特征
6.2.1　購買力
6.2.2　購買欲望
6.2.3　影響因素
6.3　目標客戶消費特征
6.3.1　性質特征
6.3.2　時限特征
6.3.3　行為特征
6.3.4　思想特征
6.3.5　質量特征
6.3.6　內在特征
6.4　目標客戶對居住環境的心理需求
6.4.1　親情需求
6.4.2　交際需求
6.4.3　精神文化需求
6.4.4　安定感需求
6.4.5　安全感需求
6.5　養老地產的市場定位

第七章　養老地產項目的選址及規劃設計
7.1　養老地產項目的選址策略
7.1.1　自然環境
7.1.2　地理位置
7.1.3　配套設施
7.1.4　社區規模
7.2　養老地產項目的物理環境設計
7.2.1　房間設計要求
7.2.2　室內通風要求
7.2.3　房間光線要求
7.2.4　室內溫、濕度要求
7.2.5　控制噪音要求
7.2.6　防止輻射要求
7.2.7　室內整潔舒適
7.2.8　安全設施要求
7.2.9　布置與色調要求
7.3　養老地產的人文環境設計
7.3.1　休息廳
7.3.2　閱覽室
7.3.3　健身房
7.3.4　保健室（醫務室）
7.4　養老地產的無障礙生活環境設計
7.4.1　無障礙生活環境設計的特征
7.4.2　基于老年人生理特征的無障礙環境設計
7.4.3　基于老年人心理感受的無障礙環境設計
7.4.4　基于老年人交往需求的無障礙環境設計

第八章　中國養老地產項目運作分析
8.1　盈利模式
8.1.1　會員式盈利模式
8.1.2　逆抵押貸款購房模式
8.1.3　轉讓使用權模式
8.1.4　分散租賃式模式
8.1.5　利弊分析
8.2　經營模式
8.2.1　住宅建設與社區管理相結合模式
8.2.2　住宅建設與社區管理分離模式
8.2.3　后期物業管理模式分析
8.3　營銷模式
8.3.1　終身監護制營銷模式
8.3.2　購-銷-裝一站式營銷模式
8.3.3　特色服務，以舊換新營銷模式
8.3.4　房屋管家營銷模式
8.3.5　產權式酒店公寓
8.4　模型分析
8.4.1　項目構想模型
8.4.2　項目運營模式
8.4.3　項目盈利模式
8.5　運作策略
8.5.1　開發策略
8.5.2　功能建議
8.5.3　配套設施復合化

第九章　國外養老地產先進模式介紹
9.1　美國養老地產的發展
9.1.1　發展模式
9.1.2　太陽城
9.1.3　The　Terraces
9.1.4　大學村
9.2　歐洲養老地產的發展
9.2.1　社區照顧模式
9.2.2　英國
9.2.3　法國
9.2.4　荷蘭
9.2.5　瑞典
9.3　日本養老地產的發展
9.3.1　發展階段
9.3.2　發展模式
9.3.3　港北新城
9.3.4　京都老人之家
9.4　新加坡養老地產的發展
9.4.1　發展模式
9.4.2　投資和運作
9.4.3　政策措施

第十章　中國養老地產開發成功案例分析
10.1　北京東方太陽城
10.1.1　項目總體規劃
10.1.2　社區環境
10.1.3　居住建筑
10.1.4　配套服務
10.1.5　業主結構分析
10.2　上海親和源
10.2.1　親和源老年社區概況
10.2.2　建筑設計及配套
10.2.3　會員服務內容
10.2.4　項目特色分析
10.2.5　運營模式分析
10.3　國壽（廊坊）生態健康城
10.3.1　項目概況
10.3.2　項目定位
10.3.3　發展理念
10.3.4　布局規劃
10.4　萬科•幸福匯（北京）
10.4.1　項目簡介
10.4.2　項目特色
10.4.3　市場預測
10.5　其他養老地產項目發展模式介紹
10.5.1　燕達國際健康城
10.5.2　天津濱海宜老社區-云杉鎮
10.5.3　上海綠地21城-孝賢坊
10.5.4　杭州金色年華
10.5.5　云南臥云仙居

第十一章　博思數據關于中國養老地產業發展趨勢及前景預測
11.1　未來養老地產的發展趨勢
11.1.1　項目選址趨勢
11.1.2　規劃設計趨勢
11.1.3　盈利模式發展趨勢
11.2　中國養老地產市場需求規模預測
11.2.1　老年人口規模預測
11.2.2　機構養老型養老地產需求預測
11.2.3　居家養老型養老地產需求預測
11.3　中國養老地產市場發展前景預測
11.3.1　中國民辦養老服務機構發展潛力大
11.3.2　我國養老地產市場發展前景樂觀
11.3.3　我國養老地產市場將快速崛起
11.3.4　中國養老地產市場發展走向分析

第十二章　中國養老地產業政策環境分析
12.1　2012-2014年相關房地產調控政策分析
12.1.1　2012年中央政府房地產調控政策解讀
12.1.2　2012年地方政府房地產調控政策解讀
12.1.3　2013年中央發布新“國五條”及其細則
12.1.4　2014年房地產政策定調分類調控因地制宜
12.1.5　我國土地調控政策的演變分析
12.2　2012-2014年相關養老保障政策分析
12.2.1　2012年出臺新政鼓勵民間資本參與養老服務
12.2.2　2013年民政部規范養老機構設立與管理
12.2.3　2013年我國進一步加快養老服務業發展
12.2.4　2014年我國試點推進以房養老保險
12.2.5　2014年政府出臺養老服務設施用地新政
12.2.6　2014年年5月《養老設施建筑設計規范》實施
12.2.7　《社會養老服務體系建設規劃（2011-2015年）》出臺
12.3　2012-2014年地方政府相關政策解讀
12.3.1　山東省進一步加速社會養老服務體系建設
12.3.2　山西省規劃社會養老服務體系建設路徑
12.3.3　陜西鼓勵社會資本進入養老服務領域
12.3.4　河南省實施多重政策激勵養老服務業發展
12.3.5　福建省繼續加大養老服務業扶持力度
12.3.6　廣州市出臺加快養老機構發展實施方案
12.3.7　深圳掛牌拍賣全國首例養老用地

附錄：
附錄一：中華人民共和國老年人權益保障法（修訂版）
附錄二：關于鼓勵和引導民間資本進入養老服務領域的實施意見
附錄三：關于加快發展養老服務業的若干意見
附錄四：《養老機構設立許可辦法》
附錄五：《養老機構管理辦法》
附錄六：社會養老服務體系建設規劃（2011-2015年）

圖表目錄
圖表1　中國福利社會化構成示意圖
圖表2　中國改革開發前后社會福利體系比較
圖表3　家庭養老模式的SWOT分析
圖表4　機構養老模式的SWOT分析
圖表5　社區養老模式的SWOT分析
圖表6　2012年國內生產總值分產業情況
圖表7　2012年我國規模以上工業企業增加值增速走勢
圖表8　2012年1-12月我國固定資產投資（不含農戶）增速走勢
圖表9　2012年1-12月我國房地產開發及增速情況
圖表10　2012年1-12月我國社會消費品零售總額月度增速走勢
圖表11　2012年我國進出口總額及增速情況
圖表12　2012年我國居民消費價格增速情況
圖表13　2012年末我國貨幣供應量及增長情況
圖表14　2009-2013年我國生產總值及增長速度
圖表15　2013年我國規模以上工業增長速度
圖表16　2013年主要工業產品產量及其增長速度
圖表17　2013年我國固定資產投資（不含農戶）增速
圖表18　2013年固定資產投資新增主要生產能力
圖表19　2013年我國社會消費品零售總額增速情況
圖表20　2009-2013年我國貨物進出口總額情況
圖表21　2013年貨物進出口總額及其增長速度
圖表22　2013年非金融領域外商直接投資及其增長速度
圖表23　2013-2014年二季度國內生產總值增長速度（累計同比）
圖表24　2013-2014年6月規模以上工業增加值增速（月度同比）
圖表25　2013-2014年6月固定資產投資（不含農戶）名義增速（累計同比）
圖表26　2013-2014年6月房地產開發投資名義增速（累計同比）
圖表27　2013-2014年6月社會消費品零售總額名義增速（月度同比）
圖表28　2013-2014年6月居民消費價格上漲情況（月度同比）
圖表29　2013-2014年6月工業生產者出廠價格漲跌情況（月度同比）
圖表30　2013-2014年二季度農村居民人均收入實際增長速度（累計同比）
圖表31　2013-2014年二季度城鎮居民人均可支配收入實際增長速度（累計同比）
圖表32　2006-2011年我國人口及其自然增長率變化趨勢
圖表33　2011年我國各年齡段人口比重
圖表34　2006-2011年我國各年齡段人口比重變化趨勢
圖表35　2006-2011年我國出生人口性別比變化趨勢
圖表36　2010-2100年中國人口結構預測
圖表37　中國分年齡段人均消費水平
圖表38　2002-2011年全國城鎮人口比重
圖表39　萬科集團部分養老地產項目概況
圖表40　保利地產部分養老地產項目概況
圖表41　老年人選擇養老物業關注的因素
圖表42　鳳凰島國際養生度假中心效果圖
圖表43　天來泉效果圖
圖表44　牧嶼云天效果圖
圖表45　1999-2030年中國離退休人員退休金總額
圖表46　養老地產項目功能構想模型圖
圖表47　養老地產項目預期收益模型圖
圖表48　養老地產項目的配套實施需求
圖表49　北京東方太陽城平面圖
圖表50　北京東方太陽城的社區環境
圖表51　北京東方太陽城的居住建筑
圖表52　東方太陽城入住業主退休前職業構成
圖表53　國壽（廊坊）生態健康城項目規劃圖
圖表54　燕達國際健康城項目規劃圖
圖表55　天津市寶坻區宜老社區云杉鎮收費標準
圖表56　杭州金色年華項目景觀概念設計
圖表57　杭州金色年華項目功能區規劃
圖表58　2012年中央政府房地產調控政策一覽
圖表59　2012年地方政府房地產調控政策一覽
圖表60　2013年新“國五條”具體內容

    本研究報告數據主要來自于國家統計局、民政部、人力資源和社會保障部、財政部市場調查中心以及國內外重點刊物等渠道，數據權威、詳實、豐富，同時通過專業 的分析預測模型，對行業核心發展指標進行科學地預測。您或貴單位若想對養老地產行業有個系統深入的了解、或者想投資養老地產項目建設運營，本報告將是您不 可或缺的重要參考工具。