2015-2020年中國商業綜合體市場監測與趨勢預測報告

報告說明:
    博思數據發布的《2015-2020年中國商業綜合體市場監測與趨勢預測報告》共二十章。報告介紹了商業綜合體行業相關概述、中國商業綜合體產業運行環境、分析了中國商業綜合體行業的現狀、中國商業綜合體行業競爭格局、對中國商業綜合體行業做了重點企業經營狀況分析及中國商業綜合體產業發展前景與投資預測。您若想對商業綜合體產業有個系統的了解或者想投資商業綜合體行業，本報告是您不可或缺的重要工具。
    “商業綜合體”， 是將城市中商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛等城市生活空間的三項以上功能進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動關系， 從而形成一個多功能、高效率、復雜而統一的綜合體。商業綜合體是出于城市土地資源的高度集約需要而產生的，因此其在城市的核心區域和未來的核心區域，具體 的位置大致可以分為四類：新開發區的中心商貿區、城市副中心、CBD和交通樞紐。城市商業綜合體的開發模式，單純以商業為主，占整個建筑綜合體開發面積大 約45-65%的比例。創業比例占3-5%的比例；真正以休閑和娛樂為主的城市商業綜合體目前正在發展，比例大概占到30%左右，從開發商的實踐當中可以 看出，這四種開發模式當中，開發商的傾向性是非常明顯的。休閑商業綜合體難點在于文化的活化、休閑業態的市場化、商業地產的盈利化，文化活化是靈魂、休閑 業態是關鍵、盈利模式是核心。例如，綠維創景在江蘇鹽城金大洋城市生活廣場項目設計中，融入地中海風情及海洋文化主題，使商業建筑本身具有鮮活的生命力， 此外還通過新型業態的配置培養出新型的消費意識，激發商業價值提升，帶動商業文化策源的二次革命。具有鮮明文化主題的休閑商業綜合體，是一種商業地產項 目，作為一種開放式的休閑消費場所，已經成為都市休閑旅游的核心項目，成為城市或區域的地標性建筑，成為商業文化和城市文化的重要名片，在城市建設中的地 位越來越高了。
　　城市核心區的綜合體以商業+辦公+酒店為主流；城市副中心區的綜合體以商業+辦公+公寓組合為主；城市新區的綜合體以商業+ 辦公+酒店組合為主，公寓占比也較為突出�？傮w來說，商業和辦公是綜合體的核心物業，其它物業類型與不同的區域屬性結合可以發揮各自的功能。從城市角度分 析，預計未來3-5年內綜合體增量將以中西部為主，其中成都將成為一枝獨秀。從區域屬性來看，城市綜合體未來新增項目以城市新區的項目占比較大，高達 48.9%。城市副中心也將有32.2%的新增項目分布，而城市核心區域的新增項目相對較少，這也與核心區域土地開發相對有限有關。從軌道交通角度分 析，20個重點城市未來增加的綜合體只有42.1%靠近軌道交通，比已開業綜合體項目比例低了接近10%。從未來綜合體的物業組合來看，綜合體開發仍將由 商業帶動。相比較于現有城市商業綜合體，未來新增項目物業組合更為靈活，住宅類產品占比上升，有利于資金鏈平衡；商業和辦公仍為城市商業綜合體項目的主要 產品。

報告目錄

第一部分 商業綜合體產業環境透視
第一章 商業綜合體行業發展綜述 1
第一節 商業綜合體行業定義及分類 1
一、行業定義 1
二、行業分類 1
第二節 商業綜合體行業特征 2
一、外部特征 2
1、高可達性 2
2、高密度、集約性 2
3、整體統一性 2
4、功能復合性 2
二、內部特征 2
1、大空間尺度 2
2、通道樹型交通體系 2
3、現代城市景觀設計 3
4、高科技集成設施 3
第三節 商業綜合體的必然性分析 3
一、商業綜合體的組成 3
二、商業綜合體出現的必然性 5

第二章 商業綜合體行業市場環境及影響分析（PEST） 6
第一節 商業綜合體行業政治法律環境（P） 6
一、房地產調控政策及其影響分析 6
二、信貸政策及其影響分析 17
三、稅收政策及其影響分析 23
四、土地政策及其影響分析 33
五、貨幣政策及其影響分析 41
六、規劃政策及其影響分析 49
七、產業政策及其影響分析 53
第二節 行業經濟環境分析（E） 55
一、宏觀經濟形勢分析 55
二、宏觀經濟環境對行業的影響分析 76
第三節 行業社會環境分析（S） 77
一、商業綜合體產業社會環境 77
二、社會環境對行業的影響 84
第四節 行業技術環境分析（T） 84
一、商業綜合體綠色建筑技術創新 84
二、商業綜合體產品銷售技術創新 89
三、商業綜合體建筑設計技術創新 92

第三章 國際商業綜合體行業發展分析及經驗借鑒 95
第一節 全球商業綜合體市場總體情況分析 95
一、全球商業綜合體行業的發展特點 95
二、2011-2013年全球商業綜合體行業發展分析 95
三、2011-2013年國際重點商業綜合體運營分析 96
第二節 全球主要國家市場分析 105
一、歐洲 105
1、歐洲商業綜合體行業發展概況 105
2、2011-2013年歐洲商業綜合體分析 105
3、2015-2020年歐洲商業綜合體行業發展前景預測 106
二、美國 106
1、北美商業綜合體行業發展概況 106
2、2011-2013年北美商業綜合體分析 109
3、2015-2020年北美商業綜合體行業發展前景預測 110
三、日本 110
1、日本商業綜合體行業發展概況 110
2、2011-2013年日本商業綜合體分析 111
3、2015-2020年日本商業綜合體行業發展前景預測 111

第二部分 商業綜合體行業深度分析
第四章 我國商業綜合體行業運行現狀分析 113
第一節 我國商業綜合體行業發展狀況分析 113
一、我國商業綜合體行業發展階段 113
二、我國商業綜合體行業發展總體概況 113
三、我國商業綜合體行業發展特點分析 115
四、我國商業綜合體行業商業模式分析 118
第二節 2011-2013年商業綜合體行業發展現狀 124
一、2011-2013年我國商業綜合體行業市場規模 124
二、2011-2013年我國商業綜合體行業發展分析 125
三、2011-2013年中國商業綜合體企業發展分析 126
第三節 2011-2013年商業綜合體市場情況分析 128
一、2011-2013年中國商業綜合體市場總體概況 128
二、2011-2013年中國商業綜合體產品市場發展分析 128
第四節 我國商業綜合體市場價格走勢分析 129
一、商業綜合體市場定價機制組成 129
二、商業綜合體市場價格影響因素 130
三、2012-2013年商業綜合體產品價格走勢分析 134
四、2015-2020年商業綜合體產品價格走勢預測 134

第五章 我國商業綜合體行業整體運行指標分析 135
第一節 2011-2013年房地產行業整體運行指標分析 135
一、2011-2013年房地產開發投資完成額 135
1、房地產開發投資完成額 135
2、各區域房地產開發投資完成額 138
3、住宅開發投資完成額 144
4、辦公樓開發投資完成額 145
5、商業營用房開發投資完成額 146
6、其他房地產開發投資完成額 147
二、2011-2013年房地產開發面積 148
1、房屋施工及竣工面積 148
2、住宅施工及竣工面積 152
三、2011-2013年房地產銷售面積及銷售額 152
1、商品房銷售面積及銷售額 152
2、住宅商品房銷售面積及銷售額 159
四、2011-2013年房屋銷售價格指數 160
五、2011-2013年國房景氣指數 162
第二節 2011-2013年商業綜合體行業整體運行指標分析 163
一、商業綜合體存量分析 163
1、商業綜合體存量分布 163
2、商業綜合體存量區域屬性 164
3、已開業商業綜合體物業組合 165
二、商業綜合體增量分析 165
1、商業綜合體增量情況 165
2、商業綜合體增量預估 166
3、商業綜合體增長特征 166

第六章 2015-2020年我國商業綜合體市場供需形勢 167
第一節 2011-2013年我國商業綜合體行業供給分析 167
一、我國商業綜合體行業供給分析 167
二、我國商業綜合體行業供給變化 167
第二節 2011-2013年我國商業綜合體行業需求分析 168
一、我國商業綜合體行業需求分析 168
二、我國商業綜合體行業需求變化 168
第三節 2011-2013年我國商業綜合體行業供需平衡分析 168
一、我國商業綜合體行業供需平衡分析 168
二、我國商業綜合體行業供需平衡變化 169

第三部分 商業綜合體市場全景調研
第七章 商業綜合體行業構成要素分析 170
第一節 購物中心 170
一、購物中心行業運行現狀 170
二、購物中心市場需求分析 172
三、購物中心市場競爭分析 174
四、購物中心發展前景分析 177
五、購物中心規劃設計分析 181
1、購物中心開發的主要流程分析 181
2、購物中心開發的定位分析 182
3、購物中心開發的選址和立地分析 183
4、購物中心開發的規劃分析 183
5、購物中心開發的布局分析 184
6、購物中心開發的設計分析 184
7、購物中心開發的經營管理模式分析 185
第二節 寫字樓 186
一、寫字樓行業運行現狀 186
二、寫字樓市場需求分析 189
三、寫字樓市場競爭分析 191
四、寫字樓發展前景分析 191
五、寫字樓規劃設計分析 192
1、寫字樓建筑規劃設計要點 192
2、寫字樓配置規劃要點 195
3、寫字樓智能辦公設計 203
4、寫字樓生態辦公設計 210
第三節 住宅 213
一、住宅行業運行現狀 213
二、住宅市場需求分析 215
三、住宅市場競爭分析 222
四、住宅發展前景分析 222
五、住宅規劃設計分析 227
1、以迂回的設計增強空間層次感 227
2、采取封閉式保證居民的居住生活優越感 228
3、注重不同社會階層居民融合混居 228
4、規劃和設計模式注意承接傳統文化 228
5、小區園林景觀要善于用水景提升居住品質和項目價值 228
第四節 酒店 229
一、酒店行業運行現狀 229
二、酒店市場需求分析 229
三、酒店市場競爭分析 231
四、酒店發展前景分析 238
五、酒店規劃設計分析 239
1、產權式酒店開發模式分析 239
2、酒店式公寓開發模式分析 243
3、酒店地產開發模式分析 244
4、各類型酒店設計分析 245
第五節 餐飲 249
一、餐飲行業運行現狀 249
二、餐飲市場需求分析 250
三、餐飲市場競爭分析 251
四、餐飲發展前景分析 252
五、餐飲規劃設計分析 252

第八章 商業綜合體行業規劃設計分析 260
第一節 商業綜合體的設計特色 260
一、商業綜合體的外部設計特色 260
二、商業綜合體的內在設計特色 262
第二節 商業綜合體的設計要點 264
一、商業綜合體設計概述 264
1、商業綜合體的產生背景 264
2、商業綜合體的設計原則與規劃順序 265
二、商業綜合體的設計要點分析 265
1、準確定位商業綜合體的功能與風格 265
2、功能空間設計 266
3、交通流線組織 266
第三節 商業綜合體的規劃設計 267
一、正確的規劃布局思想 267
二、合理的整合設計 267
1、互補型 267
2、系列型 267
3、主從型 268
4、比較競爭型 268
三、完善的停車組織和交通系統 268
1、停車組織 268
2、交通系統 269
四、內部開放空間設計 269
1、圍合與開敞的變換 269
2、豎向高差的變化 271
3、空間的層次變化 272
4、空間界面的柔化 272
5、空間的誘導性設計 273
五、商業綜合體的規劃設計展望 275
1、擴建的空間 275
2、生長的可能 275
第四節 商業綜合體的空間設計 276
一、商業綜合體的功能系統 276
1、商業綜合體功能系統構成 276
2、商業綜合體的功能配置 277
3、商業綜合體功能系統的關聯性 283
二、商業綜合體的空間體系 286
1、當代商業綜合體的空間形態 286
2、商業綜合體空間體系的設計 287
3、商業綜合體空間體系的設計原則 290
4、商業綜合體的公共空間設計 293
三、商業綜合體的交通組織與流線 300
1、商業綜合體與城市交通體系的連接 300
2、商業綜合體外部交通空間設計 303
3、商業綜合體內部交通組織 304
4、商業綜合體的入口及交通節點 306
四、商業綜合體功能空間的復合模式 307
1、商業綜合體復合概念 307
2、商業綜合體的復合原則 308
3、商業綜合體復合模式的類型 310
4、商業綜合體的復合特征 313
第五節 商業綜合體的建筑設計 316
一、商業綜合體總平面設計 316
二、商業綜合體平面設計 320
1、卸貨場及后勤機電用房設置 320
2、水平交通組織 320
3、豎向交通組織 320
三、商業綜合體立面設計 321
四、商業綜合體剖面設計 326

第九章 商業綜合體行業開發模式分析 328
第一節 商業綜合體的定位 328
一、項目的整體定位 328
二、商業綜合體分項定位 328
1、商業綜合體的定量研究 328
2、商業綜合體的商業研究 329
第二節 商業綜合體開發運營要點分析 329
一、商業綜合體首先要符合城市發展規劃 329
二、商業綜合體開發的關鍵原則 330
1、符合“剛性規劃”的原則 330
2、符合“以商定產”的原則 330
3、符合“以人為本”的原則 331
4、符合“投資共贏”的原則 331
三、商業綜合體項目開發程序要點 331
1、投資運營的程序 331
2、開發運營的程序 332
3、商業運營的程序 332
第三節 商業綜合體的規劃 332
一、商業綜合體交通組織 332
二、商業綜合體空間布局 333
第四節 商業綜合體的營銷推廣 334
第五節 商業綜合體的經營管理 335
一、開發商自行管理 335
二、國外的管理機構參與合作管理 335
三、專業的物業管理公司進行市場管理 335
四、主要承租者進行經營的同時開展管理 335
第六節 商業綜合體的開發模式 336
一、“獨立”開發模式 336
1、“獨立”開發模式分析 336
2、“獨立”開發模式案例分析 336
二、“合資-公共財政補貼”模式 336
1、“合資-公共財政補貼”模式分析 336
2、“合資-公共財政補貼”模式案例分析 336
三、“合作鏈”開發模式 337
1、“合作鏈”開發模式分析 337
2、“合作鏈”開發模式案例分析 337

第十章 我國商業綜合體行業營銷趨勢及策略分析 338
第一節 商業綜合體行業銷售渠道分析 338
一、營銷分析與營銷模式推薦 338
二、商業綜合體營銷環境分析與評價 339
三、銷售渠道存在的主要問題 339
四、營銷渠道發展趨勢與策略 339
第二節 商業綜合體營銷主要關鍵因素 340
一、產品規劃 340
二、推售節奏 340
三、媒體宣傳 341
四、目標客戶把握 341
第三節 商業綜合體營銷要素的應用 341
一、產品規劃的應用 341
1、同類產品互動產生合力 341
2、產品規劃內部應化繁為簡 342
二、推售節奏的應用 342
1、項目整體形象樹立及大類型產品的推售策略 342
2、項目單體內部的推售策略運用 342
3、打造產品主要賣點要清晰 343
4、產品與價格因子結合 343
三、媒體宣傳的應用 344
四、客戶特征的應用 346
1、成交客戶外在基本屬性 346
2、不同類型的客戶特征 347
3、商業綜合體客戶群共性 348
4、利用客戶特征進行媒體宣傳 349
第四節 商業綜合體營銷策略分析 350
一、建立價值高地 350
二、形成互動關系 351
三、傳播商業文明 351
四、理清推盤順序 351
五、整合營銷模式 351

第四部分 商業綜合體行業競爭格局分析
第十一章 商業綜合體行業區域市場分析 354
第一節 一線城市投資機會分析 354
一、北京市商業綜合體投資機會分析 354
1、城市建設與發展規劃分析 354
2、城市消費能力及潛力分析 377
3、商業綜合體體量規模分析 378
4、區位特征與軌道交通分析 380
5、商業綜合體物業組合分析 381
6、商業綜合體增量市場分析 381
7、商業綜合體市場需求分析 382
8、商業綜合體投資機會分析 382
二、上海市商業綜合體投資機會分析 383
1、城市建設與發展規劃分析 383
2、城市消費能力及潛力分析 387
3、商業綜合體體量規模分析 388
4、區位特征與軌道交通分析 389
5、商業綜合體物業組合分析 391
6、商業綜合體增量市場分析 393
7、商業綜合體市場需求分析 394
8、商業綜合體投資機會分析 395
三、廣州市商業綜合體投資機會分析 396
四、深圳市商業綜合體投資機會分析 397
第二節 二線城市投資機會分析 399
一、成都市商業綜合體投資機會分析 399
二、沈陽市商業綜合體投資機會分析 400
三、武漢市商業綜合體投資機會分析 402
第三節 三線城市投資機會分析 403
一、常州市商業綜合體投資機會分析 403
二、宜昌市商業綜合體投資機會分析 404
三、紹興市商業綜合體投資機會分析 406

第十二章 2015-2020年商業綜合體行業競爭形勢及策略 408
第一節 行業總體市場競爭狀況分析 408
一、商業綜合體行業競爭結構分析 408
二、商業綜合體行業企業間競爭格局分析 409
三、商業綜合體行業集中度分析 409
四、商業綜合體行業SWOT分析 410
第二節 中國商業綜合體行業競爭格局綜述 412
一、商業綜合體行業競爭概況 412
二、中國商業綜合體行業競爭力分析 413
三、中國商業綜合體產品競爭力優勢分析 415
第三節 2011-2013年商業綜合體行業競爭格局分析 416
一、2011-2013年國內外商業綜合體競爭分析 416
二、2011-2013年我國商業綜合體市場競爭分析 417
三、2011-2013年我國商業綜合體市場集中度分析 417
四、2011-2013年國內主要商業綜合體企業動向 418
五、2012-2013年國內商業綜合體企業擬在建項目分析 419
第四節 商業綜合體市場競爭關鍵要素 421
一、體驗化 421
二、資本化 421
三、差異化 421
第五節 商業綜合體市場競爭策略分析 422
一、商業開發是靈魂 422
二、差異化發展戰略 422
三、錯位競爭策略 423

第十三章 2015-2020年商業綜合體行業領先企業經營形勢分析 424
第一節 大連萬達集團股份有限公司 424
一、企業概況 424
二、競爭優勢分析 424
三、2012-2013年經營狀況 426
四、2015-2020年發展戰略 426
第二節 凱德置地(中國)投資有限公司 427
一、企業概況 427
二、競爭優勢分析 428
三、2012-2013年經營狀況 428
四、2015-2020年發展戰略 429
第三節 恒隆地產有限公司 430
一、企業概況 430
二、企業主營業務分析 431
三、企業經濟指標分析 432
四、企業運營優劣勢分析 434
第四節 深圳萬科企業股份有限公司 435
一、企業概況 435
二、競爭優勢分析 437
三、2012-2013年經營狀況 438
四、2015-2020年發展戰略 441
第五節 上海中星（集團）有限公司 442
一、企業概況 442
二、主營項目 443
第六節 華潤置地有限公司 446
一、企業概況 446
二、競爭優勢分析 447
三、2012-2013年經營狀況 448
四、2015-2020年發展戰略 451
第七節 中糧地產（集團）股份有限公司 452
一、企業簡介 452
二、經營分析 453
第八節 深圳華僑城集團公司 456
一、企業概況 456
二、競爭優勢分析 457
三、2012-2013年經營狀況 459
四、2015-2020年發展戰略 462
第九節 深圳市益田集團股份有限公司 463
一、企業概況 463
二、競爭優勢分析 464
三、企業未來發展戰略 464
第十節 SOHO中國有限公司 465
第十一節 上海世茂股份有限公司 466
一、企業簡介 466
二、競爭優勢分析 467
三、2012-2013年經營狀況 468
四、2015-2020年發展戰略 472
第十二節 遠洋地產控股有限公司 473
一、企業概況 473
二、競爭優勢分析 473
三、2012-2013年經營狀況 474
四、2015-2020年發展戰略 476
第十三節 保利房地產(集團)股份有限公司 479
一、企業概況 479
二、競爭優勢分析 481
三、2012-2013年經營狀況 484
四、2015-2020年發展戰略 486
第十四節 上海綠地（集團）有限公司 490
一、企業概況 490
二、競爭優勢分析 490
三、2012-2013年經營狀況 492
四、2015-2020年發展戰略 493
第十五節 恒大地產集團有限公司 497
一、企業概況 497
二、競爭優勢分析 500
三、2012-2013年經營狀況 504
四、2015-2020年發展戰略 506
第十六節 綠城房地產集團有限公司 508
第十七節 碧桂園控股有限公司 509
一、企業概況 509
二、競爭優勢分析 510
三、2012-2013年經營狀況 513
四、2015-2020年發展戰略 516
第十八節 龍湖地產有限公司 517
一、企業概況 517
二、競爭優勢分析 519
三、2012-2013年經營狀況 520
四、2015-2020年發展戰略 524
第十九節 融創中國控股有限公司 524
一、企業概況 524
二、競爭優勢分析 525
三、2012-2013年經營狀況 526
四、2015-2020年發展戰略 528
第二十節 招商局地產控股股份有限公司 528
一、企業概況 528
二、競爭優勢分析 529
三、2012-2013年經營狀況 531
四、2015-2020年發展戰略 533
第二十一節 金地（集團）股份有限公司 535
一、企業概況 535
二、競爭優勢分析 536
三、2012-2013年經營狀況 537
四、2015-2020年發展戰略 539
第二十二節 廣州富力地產股份有限公司 539
一、企業概況 539
二、競爭優勢分析 540
三、2012-2013年經營狀況 541
三、2015-2020年發展戰略 543
第二十三節 雅居樂地產控股有限公司 544
一、企業概況 544
二、競爭優勢分析 544
三、2012-2013年經營狀況 545
四、2015-2020年發展戰略 547
第二十四節 中信房地產股份有限公司 547
一、企業概況 547
二、競爭優勢分析 548
三、2012-2013年經營狀況 550
四、2015-2020年發展戰略 551
第二十五節 金融街控股股份有限公司 551
一、企業概況 551
二、競爭優勢分析 552
三、2012-2013年經營狀況 552
四、2015-2020年發展戰略 555
第二十六節 中國鐵建房地產集團有限公司 556
一、企業概況 556
二、競爭優勢分析 556
三、2012-2013年經營狀況 557
四、2015-2020年發展戰略 560
第二十七節 融僑集團股份有限公司 560
一、企業概況 560
二、競爭優勢分析 561
三、2012-2013年經營狀況 561
四、2015-2020年發展戰略 561
第二十八節 佳兆業集團控股有限公司 562
一、企業概況 562
二、競爭優勢分析 564
三、2012-2013年經營狀況 567
四、2015-2020年發展戰略 568
第二十九節 新城控股集團有限公司 568
一、企業概況 568
二、競爭優勢分析 569
三、2012-2013年經營狀況 571
四、2015-2020年發展戰略 572
第三十節 世紀金源投資集團有限公司 573
一、企業概況 573
二、競爭優勢分析 573
三、2012-2013年經營狀況 574
四、2015-2020年發展戰略 574

第五部分 商業綜合體行業投資前景展望
第十四章 2015-2020年商業綜合體行業前景及趨勢 575
第一節 2015-2020年商業綜合體市場發展前景 575
一、2015-2020年商業綜合體市場發展潛力 575
二、2015-2020年商業綜合體市場發展前景展望 576
三、2015-2020年商業綜合體細分行業發展前景分析 576
第二節 2015-2020年商業綜合體行業設計趨勢 579
一、2015-2020年商業綜合體設計整體趨勢 579
1、尺度近人 579
2、空間的限定 579
3、風格色彩的多元化 580
4、面材的軟化與精化 580
5、重視非建筑元素 581
二、2015-2020年商業綜合體業態設計趨勢 581
1、零售類設計趨勢 581
2、餐飲店類設計趨勢 581
3、娛樂類設計趨勢 582
4、酒店類設計趨勢 582
5、辦公和居住類設計趨勢 582
6、商業綜合體業態設計趨勢總結 583
第三節 商業綜合體發展趨勢預測 583
一、一二線城市商業綜合體發展趨勢 583
二、三四線城市商業綜合體發展趨勢 586
三、開發商商業綜合體戰略布局趨勢 587
四、海外資本商業綜合體布局趨勢 588
五、商業綜合體融資方式發展趨勢 589
第四節 2015-2020年中國商業綜合體行業供需預測 591
一、2015-2020年中國商業綜合體行業供給預測 591
二、2015-2020年中國商業綜合體行業需求預測 593
三、2015-2020年中國商業綜合體行業供需平衡預測 594

第十五章 2015-2020年商業綜合體行業投資價值評估分析 595
第一節 商圈等級和規模的影響分析 595
一、商圈理論及其作用分析 595
1、零售引力規律分析 595
2、商圈飽和度的分析 598
二、商圈等級及規模的影響 598
第二節 投資價值模型基本假設分析 600
一、隱藏的前提條件分析 600
二、直接的前提條件分析 601
三、模型的約束條件分析 601
第三節 投資價值模型的構建分析 601
一、銷售價值定位模型的構建 601
二、單一業態的價值區間分析 603
三、整體價值最佳規模及最佳區間的計算 604
第四節 投資價值綜合分析體系 604
一、商業綜合體投資模型指標設計的原則 604
二、商業綜合體投資模型指標體系的建立 605
三、商業綜合體投資評價模型的建立 606
第五節 商業綜合體投資決策影響因素 606
一、項目決策的柔性因素分析 606
二、項目投資的不可逆性分析 608
三、項目的不確定性因素分析 609
1、項目不確定性因素分析 609
2、項目不確定性因素來源 610

第十六章 2015-2020年商業綜合體行業投資機會與風險防范 612
第一節 商業綜合體行業投資風險識別 612
一、商業綜合體開發投資各階段風險分析 612
1、商業綜合體開發各階段風險識別 612
2、商業綜合體投資風險特征分析 620
3、商業綜合體項目主要投資風險分析 621
二、商業綜合體風險預估模式設計 624
1、風險預估與評價流程 624
2、風險預估的數學模型 624
3、風險預估的CPRS模型 627
4、風險預估的風險因素指標基準 629
5、風險對策的常見措施分析 634
6、CPRS結果在風險對策的應用 635
第二節 商業綜合體城市投資機會分析 637
一、城市消費指標分析 637
1、社會消費品零售額分析 637
2、城市消費水平系數分析 637
二、城市存量指標分析 639
1、主要城市存量指標分析 639
2、消費水平存量系數分析 639
三、城市增量指標分析 640
1、城市增量指標分析 640
2、增量指標應用分析 640
四、“現狀飽和指數”分析 640
1、零售飽和指數IRS分析 640
2、多業態飽和指數分析 642
五、“千人擁有商場面積”分析 642
1、“千人擁有商場面積”的含義 642
2、“千人擁有商場面積”評估依據分析 642
3、“千人擁有商場面積”與城市規劃分析 642

第六部分 商業綜合體行業投資戰略研究
第十七章 2015-2020年商業綜合體行業面臨的困境及對策 643
第一節 2013年商業綜合體行業面臨的困境 643
一、新城區博弈 643
二、“政府引導”的誤區 643
三、散售帶來的不利影響 644
第二節 商業綜合體企業面臨的困境及對策 644
一、商業綜合體企業面臨的困境及對策 644
二、國內商業綜合體企業的出路分析 645
第三節 中國商業綜合體行業存在的問題及對策 647
一、中國商業綜合體行業存在的問題 647
1、開發與經營脫節 647
2、規范標準缺失 647
3、開發模式落后 647
4、商家與地產企業關系錯位 647
二、商業綜合體行業發展的建議對策 648
1、把握國家投資的契機 648
2、競爭性戰略聯盟的實施 648
3、企業自身應對策略 649
三、市場的重點客戶戰略實施 652
1、實施重點客戶戰略的必要性 652
2、合理確立重點客戶 653
3、重點客戶戰略管理 653
4、重點客戶管理功能 654
第四節 商業綜合體發展策略建議 655
一、從政府角度建議 655
1、強化規劃 655
2、強化招商 655
3、強化服務 655
4、強化政策 656
5、強化管理 656
二、從開發主體建議 656
1、以價值鏈管理的系統思維進行決策 656
2、項目開發中強調邊界管理和變革 657
3、確保項目的開發速度與成功復制 658
4、確保項目的開發速度與建筑質量 659
5、營銷領域建立客戶管理思維 660

第十八章 商業綜合體行業案例分析研究 661
第一節 商業綜合體設計案例分析 661
一、商業綜合體設計案例分析 661
1、背景介紹 661
2、設計原則 661
3、設計要點 662
4、結論 663
二、超大型商業綜合體設計案例分析 664
1、建筑設計原則 664
2、功能布局 664
3、商業空間業態布局 666
4、建筑造型設計 666
5、消防設計 668
第二節 商業綜合體規劃案例分析 670
一、背景介紹 670
二、項目概況 670
三、規劃設計 671
1、選址 671
2、總體布局 671
3、概念引入 671
4、動線設計 672
5、人流引導 673
6、景觀及節點 673
7、動態交通 673
8、靜態交通 673
9、貨運物流 673
10、摩托車、自行車、電動自行車存放 674
四、結論 674
第三節 商業綜合體典型建設案例分析 675
一、商業綜合體建設典型成功案例分析 675
1、天津信達廣場 675
2、廣州天河正佳廣場 676
3、北京華貿中心 677
4、深圳中信城市廣場 678
5、天津嘉里中心 680
二、商業綜合體建設典型失敗案例分析 681
1、湖南“福中福?國際城” 681
2、北京首都時代廣場 681
3、東莞“華南Mall” 682

第十九章 商業綜合體行業投資戰略研究 683
第一節 商業綜合體行業發展戰略研究 683
一、戰略綜合規劃 683
二、技術開發戰略 683
三、業務組合戰略 685
四、區域戰略規劃 687
五、產業戰略規劃 688
六、營銷品牌戰略 688
七、競爭戰略規劃 689
第二節 對我國商業綜合體品牌的戰略思考 690
一、商業綜合體品牌的重要性 690
二、商業綜合體實施品牌戰略的意義 691
三、商業綜合體企業品牌的現狀分析 692
四、我國商業綜合體企業的品牌戰略 693
五、商業綜合體品牌戰略管理的策略 693
第三節 商業綜合體經營策略分析 694
一、商業綜合體市場細分策略 694
二、商業綜合體市場創新策略 694
三、品牌定位與品類規劃 696
四、商業綜合體新產品差異化戰略 701
第四節 商業綜合體行業投資戰略研究 702
一、2013年商業綜合體行業投資戰略 702
二、2015-2020年商業綜合體行業投資戰略 703
三、2015-2020年細分行業投資戰略 703

第二十章 博思數據研究結論及投資建議 705
第一節 商業綜合體行業研究結論及建議 705
第二節 商業綜合體子行業研究結論及建議 706
第三節 商業綜合體行業投資建議 707
一、行業發展策略建議 707
二、行業投資方向建議 707
三、行業投資方式建議 707

圖表目錄：
圖表：商業綜合體的系統構成 4
圖表：2011年存款準備金率調整 18
圖表：2012年存款準備金率調整 19
圖表：2011年存款加息降息時間表 20
圖表：2012年存款加息降息時間表 20
圖表：金融機構人民幣存貸款基準利率表 21
圖表：2013年1-12月分行業固定資產投資情況（不含農戶） 63
圖表：2013年1-12月份社會消費品零售總額主要數據 70
圖表：2013年制造業PMI指數（經季節調整） 73
圖表：2012年中國制造業PMI分類指數（經季節調整） 75
圖表：2008-2012年人口及其自然增長率變化情況 78
圖表：2012年12月-2013年12月累計全國固定資產投資及房地產開發投資增長情況 135
圖表：2012年9月-2013年10月累計不同用途房地產開發投資完成額構成情況 136
圖表：2011年4月-2013年10月累計不同用途房地產開發投資增長率變動趨勢 137
圖表：2012年12月-2013年12月累計不同用途房地產開發投資及同比增長情況 137
圖表：2011年9月-2013年12月累計不同用途房地產開發投資同比增長率變動趨勢 138
圖表：2012年12月-2013年12月累計全國房地產開發企業土地購置與待開發面積情況（萬平方米）138
圖表：2012年9月-2013年10月累計不同地區房地產投資額完成情況 139
圖表：2010年11月-2013年10月累計東、中、西部地區房地產投資增長率變動趨勢 139
圖表：2012年9月-2013年10月累計全國房地產開發企業資金來源構成情況 140
圖表：2010年11月-2013年10月累計全國房地產開發企業資金來源構成增長率變動趨勢 141
圖表：2012年9月-2013年10月累計全國商品房、商品住宅施工面積及同比增長率變動趨勢141
圖表：2012年9月-2013年10月累計全國商品房、商品住宅竣工面積及同比增長率變動趨勢142
圖表：2012年9月-2013年10月累計全國商品房、商品住宅銷售面積及同比增長率變動趨勢143
圖表：2012年9月-2013年10月累計全國商品房、商品住宅銷售額及同比增長率變動趨勢 143
圖表：2011年10月-2013年12月累計固定資產投資及房地產開發投資同比增長率變動趨勢144
圖表：2012年9月-2013年10月累計全國商品房、商品住宅竣工面積及同比增長率變動趨勢144
圖表：2013年1-10月份全國房地產開發和銷售情況 145
圖表：2011-2013年辦公樓開發投資完成額及同比增長率 146
圖表：2012年12月-2013年12月累計全國商品房施工、新開工面積及同比增長情況 146
圖表：2012年12月-2013年12月累計全國商品房銷售情況 147
圖表：2012年9月-2013年10月累計全國房地產土地購置與待開發面積及同比增長率變動趨勢147
圖表：全國房地產開發企業土地購置面積增速 148
圖表：2011年房屋施工面積及同比增長率 148
圖表：2012年房屋施工面積及同比增長率 149
圖表：2013年施工面積及同比增長率 149
圖表：2011年房屋新開工面積及同比增長率 150
圖表：2012年房屋新開工面積及同比增長率 150
圖表：2011年房屋竣工面積及同比增長率 151
圖表：2012年房屋竣工面積及同比增長率 151
圖表：2011-2013年上半年住宅施工面積及同比增長率 152
圖表：2011年商品房銷售面積及同比增長率 152
圖表：2012年商品房銷售面積及同比增長率 153
圖表：全國商品房銷售面積及銷售額 153
圖表：2011年商品房待銷售面積及同比增長率 154
圖表：2012年商品房待銷售面積及同比增長率 154
圖表：2011年東、中、西部地區商品房銷售額及同比增長率 155
圖表：2012年東、中、西部地區商品房銷售額及同比增長率 155
圖表：2011年東、中、西部地區商品房銷售面積及同比增長率 156
圖表：2012年東、中、西部地區商品房銷售面積及同比增長率 156
圖表：2011年東、中、西部地區商品房銷售面積占全國商品房銷售面積比例 157
圖表：2012年東、中、西部地區商品房銷售面積占全國商品房銷售面積比例 157
圖表：2011年東、中、西部地區商品房銷售額占全國銷售額比例 158
圖表：2012年東、中、西部地區商品房銷售額占全國銷售額比例 158
圖表：2011-2013年上半年住宅商品房銷售額及同比增長率 159
圖表：2011-2013年上半年住宅商品房銷售面積及同比增長率 159
圖表：2011年房屋銷售價格指數變化 160
圖表：2012年房屋銷售價格指數變化 161
圖表：2009年8月-2013年12月房地產開發綜合景氣指數走勢 161
圖表：2011年國房景氣指數變化 162
圖表：2012年國房景氣指數變化 162
圖表：2013年我國排名前十的城市綜合體體量概況 163
圖表：2013年我國排名前十的城市綜合體數量概況 164
圖表：二三線城市商業綜合體項目體量分析 164
圖表：二三線城市商業綜合體物業類型種類分析 165
圖表：未來3-5年20個重點城市綜合體增量預估 166
圖表：2012年11月-2013年12月累計全國商品房、商品住宅銷售面積及同比增長率變動趨勢213
圖表：2012年11月-2013年12月累計全國商品房、商品住宅銷售額及同比增長率變動趨勢213
圖表：開放空間的不同圍合方式 270
圖表：空間隔斷不同寬度帶來的空間效果 271
圖表：誘導方式分類示意圖 275
圖表：商業綜合體功能單元空間的相互作用 277
圖表：商業綜合體內部功能系統流程圖 277
圖表：樹形結構與半網絡結構的概念圖 285
圖表：商業綜合體的功能單元交疊示意圖 285
圖表：商業綜合體建筑交通組織關系圖 300
圖表：不同功能單元的入口特點及適宜位置 307
圖表：商業綜合體的相關原則 310
圖表：商業綜合體的并列原則 310
圖表：商業綜合體的相斥原則 310
圖表：商業綜合體的功能構成 315
圖表：以商業為例的功能單元復合分析 316
圖表：整合的相關要素 317
圖表：城市綜合體的營銷推廣思路 334
圖表：城市綜合體的合作鏈開發模式 337
圖表：費效比反饋圖 346
圖表：2013年恒隆地產有限公司綜合收益表 432
圖表：2013年恒隆地產有限公司綜合全面收益表 433
圖表：2013年恒隆地產有限公司綜合財務狀況表 434
圖表：萬科企業股份有限公司償債能力分析 438
圖表：萬科企業股份有限公司資本結構分析 439
圖表：萬科企業股份有限公司經營效率分析 439
圖表：萬科企業股份有限公司獲利能力分析 440
圖表：萬科企業股份有限公司發展能力分析 440
圖表：萬科企業股份有限公司現金流量分析 441
圖表：萬科企業股份有限公司投資收益分析 441
圖表：華潤置地差異化戰略模式圖 447
圖表：2012-2013上半年華潤置地有限公司主要財務指標分析 449
圖表：2012-2013上半年華潤置地有限公司資產負債表 449
圖表：2012-2013上半年華潤置地有限公司綜合損益表 450
圖表：2012-2013上半年華潤置地有限公司現金流量表 450
圖表：2012-2013年中糧地產（集團）股份有限公司償債能力分析 453
圖表：2012-2013年中糧地產（集團）股份有限公司資本結構分析 454
圖表：2012-2013年中糧地產（集團）股份有限公司經營效率分析 454
圖表：2012-2013年中糧地產（集團）股份有限公司獲利能力分析 455
圖表：2012-2013年中糧地產（集團）股份有限公司發展能力分析 455
圖表：2012-2013年中糧地產（集團）股份有限公司現金流量分析 456
圖表：2012-2013年中糧地產（集團）股份有限公司投資收益分析 456
圖表：2012-2013年深圳華僑城股份有限公司按行業構成經營狀況 459
圖表：2012-2013年深圳華僑城股份有限公司按產品構成經營狀況 459
圖表：2012-2013年深圳華僑城股份有限公司按地區構成經營狀況 459
圖表：2012-2013年深圳華僑城股份有限公司償債能力分析 460
圖表：2012-2013年深圳華僑城股份有限公司資本結構分析 460
圖表：2012-2013年深圳華僑城股份有限公司經營效率分析 460
圖表：2012-2013年深圳華僑城股份有限公司獲利能力分析 461
圖表：2012-2013年深圳華僑城股份有限公司發展能力分析 461
圖表：2012-2013年深圳華僑城股份有限公司現金流量分析 462
圖表：2012-2013年深圳華僑城股份有限公司投資收益分析 462
圖表：2012年上海世茂股份有限公司主營業務按行業構成 468
圖表：2012年上海世茂股份有限公司主營業務按產品構成 468
圖表：2012年上海世茂股份有限公司主營業務按行地區構成 468
圖表：2012-2013年上半年上海世茂股份有限公司償債能力分析 469
圖表：2012-2013年上半年上海世茂股份有限公司資本結構分析 469
圖表：2012-2013年上半年上海世茂股份有限公司經營效率分析 469
圖表：2012-2013年上半年上海世茂股份有限公司獲利能力分析 470
圖表：2012-2013年上半年上海世茂股份有限公司發展能力分析 470
圖表：2012-2013年上半年上海世茂股份有限公司現金流量分析 470
圖表：2012-2013年上半年上海世茂股份有限公司投資收益分析 471
圖表：2012-2013年上半年上海世茂股份有限公司資產負債表 471
圖表：2012-2013年上半年上海世茂股份有限公司利潤表 472
圖表：2012-2013年上半年上海世茂股份有限公司現金流量表 472
圖表：2012-2013上半年遠洋地產控股有限公司主要財務指標分析 474
圖表：2012-2013上半年遠洋地產控股有限公司資產負債表 475
圖表：2012-2013上半年遠洋地產控股有限公司現金流量表 475
圖表：2012-2013上半年遠洋地產控股有限公司現金流量表 476
圖表：保利房地產（集團）股份有限公司償債能力分析 484
圖表：保利房地產（集團）股份有限公司資本結構分析 484
圖表：保利房地產（集團）股份有限公司經營效率分析 485
圖表：保利房地產（集團）股份有限公司獲利能力分析 485
圖表：保利房地產（集團）股份有限公司發展能力分析 486
圖表：保利房地產（集團）股份有限公司現金流量分析 486
圖表：保利房地產（集團）股份有限公司投資收益分析 486
圖表：綠地集團商業模式圖 494
圖表：綠地集團多元化發展模式圖 495
圖表：綠地集團土地策略圖 496
圖表：2012-2013上半年恒大地產集團有限公司主要財務指標分析 504
圖表：2012-2013年上半年恒大地產集團有限公司資產負債分析 504
圖表：2012-2013上半年恒大地產集團有限公司現金流量分析 505
圖表：2012-2013上半年碧桂園控股有限公司重要財務指標 513
圖表：2012-2013上半年碧桂園控股有限公司資產負債表 514
圖表：2012-2013上半年碧桂園控股有限公司綜合損益分析 514
圖表：2012-2013上半年碧桂園控股有限公司現金流量表 515
圖表：2012-2013上半年龍湖地產有限公司主要財務指標分析 520
圖表：2012-2013上半年龍湖地產有限公司資產負債表 521
圖表：2012-2013上半年龍湖地產有限公司現金流量表 521
圖表：2012-2012年龍湖地產有限公司綜合損益表 522
圖表：2012-2013上半年融創中國控股有限公司主要財務指標分析 526
圖表：2012-2013上半年融創中國控股有限公司資產負債表 527
圖表：2012-2013上半年融創中國控股有限公司現金流量表 527
圖表：2012-2013上半年融創中國控股有限公司現金流量表 528
圖表：2013年招商局地產控股股份有限公司凈利潤 531
圖表：2013年招商局地產控股股份有限公司成長能力指標 531
圖表：2012-2013年招商局地產控股股份有限公司盈利能力分析 532
圖表：2012-2013年招商局地產控股股份有限公司盈利質量分析 532
圖表：2012-2013年招商局地產控股股份有限公司資產負債狀況 532
圖表：2012-2013年招商局地產控股股份有限公司利潤表 532
圖表：2012-2013年招商局地產控股股份有限公司發展能力分析 533
圖表：2012-2013年金地(集團)股份有限公司凈利潤 537
圖表：2012-2013年金地(集團)股份有限公司財務風險指標 537
圖表：2012-2013年金地(集團)股份有限公司償債能力分析 537
圖表：2012-2013年金地(集團)股份有限公司資產負債表 538
圖表：2012-2013年金地(集團)股份有限公司營運能力分析 538
圖表：2012-2013年廣州富力地產股份有限公司主要財務指標分析 541
圖表：2012-2013年廣州富力地產股份有限公司資產負債表 542
圖表：2012-2013年廣州富力地產股份有限公司現金流量表 542
圖表：2012-2013年雅居樂地產控股有限公司主要財務指標分析 545
圖表：2012-2013年雅居樂地產控股有限公司損益表 546
圖表：2012-2013年雅居樂地產控股有限公司現金流量表 546
圖表：2013年金融街控股股份有限公司按行業構成經營狀況 552
圖表：2013年金融街控股股份有限公司按產品構成經營狀況 552
圖表：2013年金融街控股股份有限公司按地區構成經營狀況 553
圖表：2012-2013年金融街控股股份有限公司償債能力分析 553
圖表：2012-2013年金融街控股股份有限公司資本結構分析 553
圖表：2012-2013年金融街控股股份有限公司經營效率分析 554
圖表：2012-2013年金融街控股股份有限公司獲利能力分析 554
圖表：2012-2013年金融街控股股份有限公司發展能力分析 555
圖表：2012-2013年金融街控股股份有限公司現金流量分析 555
圖表：2012-2013年金融街控股股份有限公司投資收益分析 555
圖表：2013年中國鐵建房地產集團有限公司按行業構成經營狀況 557
圖表：2013年中國鐵建房地產集團有限公司按地區構成經營狀況 557
圖表：2012-2013年中國鐵建房地產集團有限公司償債能力分析 557
圖表：2012-2013年中國鐵建房地產集團有限公司資本結構分析 558
圖表：2012-2013年中國鐵建房地產集團有限公司經營效率分析 558
圖表：2012-2013年中國鐵建房地產集團有限公司獲利能力分析 558
圖表：2012-2013年中國鐵建房地產集團有限公司發展能力分析 559
圖表：2012-2013年中國鐵建房地產集團有限公司現金流量分析 559
圖表：2012-2013年中國鐵建房地產集團有限公司投資收益分析 559
圖表：2012-2013年佳兆業集團控股有限公司主要財務指標分析 567
圖表：2012-2013年佳兆業集團控股有限公司現金流量表 568
圖表：2012-2013年新城控股集團有限公司重要財務指標 571
圖表：2013年新城控股集團有限公司現金流量表 571
圖表：城市綜合體項目價值評估指標體系 606
圖表：風險預估與評價流程 624
圖表：風險估計指標計算公式 625
圖表：某項目的風險因素/公眾對項目進行抵抗或負面千預的可能性0估計情況 625
圖表：某項目的風險因素/公眾對項目進行抵抗或負面干預的可能性0風險值計算結果 626
圖表：項目的風險評分數學模型表示 626
圖表：風險估計方案的CORS模型 627
圖表：CPRS的-8至8標度定義 628
圖表：宏觀環境所產生的影響風險因素(Cl)指標基準 630
圖表：市場環境所產生的影響風險因素(C2)指標基準 631
圖表：地理環境所產生的影響風險因素(C3)指標基準 632
圖表：項目內在情況所產生的影響風險因素(C4)指標基準 633
圖表：項目建設技術所產生的影響風險因素(CS)指標基準 634
圖表：1978-2012年中國城鄉居民恩格爾系數走勢圖 637
圖表：2012年各省城鄉居民恩格爾系數對比 638
圖表：2012年各省城鄉居民恩格爾系數具體數據 638
圖表：2009-2012年全國城鄉居民恩格爾系數對比 639
圖表：2013-2015年供應量與現有存量的百分比 639

    本研究報告數據主要采用國家統計數據，海關總署，問卷調查數據，商務部采集數據等數據庫。其中宏觀經濟數據主要來自國家統計局，部分行業統計數據主要來自 國家統計局及市場調研數據，企業數據主要來自于國統計局規模企業統計數據庫及證券交易所等，價格數據主要來自于各類市場監測數據庫。