物業管理是指業主對區分所有建筑物共有部分以及建筑區劃內共有建筑物、場所、設施的共同管理或者委托物業服務企業、其他管理人對業主共有的建筑物、設施、設 備、場所、場地進行管理的活動。物權法規定，業主可以自行管理物業，也可以委托物業服務企業或者其它管理者進行管理。物業管理有狹義和廣義之分。狹義的物 業管理是指業主委托物業服務企業依據委托合同進行的房屋建筑及其設備，市政公用設施、綠化、衛生、交通、生活秩序和環境容貌等管理項目進行維護，修繕活 動。廣義的物業管理應當包括業主共同管理的過程，和委托物業服務企業或者其他管理人進行的管理過程。
物業管理的基本目標：
1、保護業主或使用的消費權益，保障房屋及其、設施的正常使用功能。
2、保障業主的合法權益，保持房屋的何時何地和使用價值，使物業發揮最大的使用效益和經濟效益。
3、為業主提供高效、優質、便捷、經濟的多層次、多方位的服務，確保有一個整潔、文明、安全、方便的居住條件與生活環境。
4、物業管理企業要獲取最佳的社會、環境、經濟的綜合效益。 中國物業服務百強企業服務規模 TOP10
| 序號 | 企業名稱 |
| 1 | 萬科物業發展有限公司 |
| 2 | 綠城物業服務集團有限公司 |
| 3 | 長城物業集團股份有限公司 |
| 4 | 保利物業管理有限公司 |
| 5 | 深圳市金地物業管理有限公司 |
| 6 | 北京首開鴻城實業有限公司 |
| 7 | 中航物業管理有限公司 |
| 8 | 中海物業管理有限公司 |
| 9 | 廣州廣電物業管理有限公司 |
| 10 | 北京市均豪物業管理股份有限公司 |
第1章 綜述與現狀 11
1.1 中國物業管理行業發展綜述 12
1.1.1 物業管理行業的定義 12
（1）物業管理的起源 12
（2）物業管理的界定 12
1.1.2 物業管理行業政策環境分析 13
（1）法律、政策環境分析 13
（2）物業管理具體政策解讀 14
1）《物業管理條例》解讀 14
2）《物業服務收費管理辦法》解讀 15
3）《物權法》解讀 16
4）“物業稅”解讀 17
1.1.3 智能物業管理的技術環境分析 18
（1）智能建筑在中國的發展 18
（2）智能物業的特點 18
（3）智能物業管理的特點 20
（4）智能技術對物業管理的沖擊 20
1.1.4 物業管理需求主體的需求特征分析 21
（1）房地產開發企業的需求特征分析 21
（2）物業所有人的需求特征分析 21
1.2 國際物業管理行業發展經驗借鑒 23
1.2.1 推進物業管理專業化 23
1.2.2 推行多樣化物業服務模式 23
1.2.3 培養專業化管理人才 24
1.2.4 加快引入物業保險 24
1.3 中國物業管理行業發展現狀分析 26
1.3.1 物業管理行業發展規模分析 26
（1）物業管理行業的發展規模 26
（2）物業管理行業的服務規模 27
1）2014年物業管理服務規模 28
2）2014年物業管理服務規模 29
1.3.2 物業管理行業的服務結構分析 30
（1）物業服務的區域結構 30
（2）物業服務的業務結構 31
（3）服務的物業類型結構 32
1.3.3 物業管理行業經營業績分析 32
（1）物業管理行業經營收入分析 32
（2）物業管理行業經營成果分析 33
（3）物業管理行業盈利能力分析 34
1.3.4 物業管理行業市場拓展能力分析 34
（1）區域市場拓展分析 34
（2）新增合同儲備項目分析 36
1.3.5 物業管理行業的服務質量分析 37
（1）物業管理的服務內容 37
1）物業管理公共服務 37
2）物業管理專項服務 38
3）物業管理特約服務 38
（2）物業管理服務質量分析 39
1）專業分包服務分析 39
2）業主滿意度分析 39
1.3.6 物業管理收費方式的比較分析 40
（1）物業管理費的構成 40
（2）物業管理費的用途 41
（3）物業管理收費方式的比較分析 42
1）物業管理的兩種收費方式 42
2）兩種收費方式的比較分析 43
（4）物業管理費收取存在的問題及對策 45
1）物業服務收費矛盾糾紛的原因 45
2）物業服務收費矛盾解決的基本思路 45
3）解決物管費困局的新思考 47
第2章 競爭與企業 48
2.1 中國物業管理行業競爭結構分析 49
2.1.1 物業管理行業競爭格局分析 49
2.1.2 我國物業管理行業競爭結構分析 51
（1）現有企業間的競爭分析 51
（2）潛在進入者威脅分析 51
1）物業管理行業投資前景小 51
2）人力資源供應兩級分化 51
3）物業管理市場規模不斷擴大 52
4）物業管理市場管理不完善 52
（3）替代品威脅分析 53
（4）對消費者議價能力分析 53
（5）對供應商議價能力分析 53
（6）物業管理行業競爭結構圖 54
2.1.3 物業管理行業競爭趨勢分析 55
（1）物業管理企業競爭市場化 55
（2）物業管理企業經營集團化 55
（3）物業管理企業專業服務分包化 55
（4）物業管理行業競爭白熱化 55
（5）物業管理內容創新化 56
（6）物業管理企業競爭全球化 56
2.2 中國物業管理行業標桿企業分析 57
2.2.1 物業管理行業競爭排名 57
（1）物業管理服務規模競爭排名 57
（2）物業管理服務質量競爭排名 58
（3）物業管理服務滿意度排名 59
2.2.2 物業管理企業標桿企業分析 60
（1）中航物業管理有限公司經營情況分析 60
1）企業發展簡況分析 60
2）企業主業及物業項目類型 62
3）企業物業經營規模分析 63
4）企業物業合作伙伴分析 64
5）企業物業區域分布情況 64
6）企業經營優劣勢分析 64
7）企業最新發展動向 65
（2）北京首都開發控股（集團）有限公司經營情況分析 67
1）企業發展簡況分析 67
2）企業主業及物業項目類型 68
3）企業物業經營規模分析 68
4）企業物業區域分布情況 69
5）企業經營優劣勢分析 69
6）企業最新發展動向 69
（3）廣東省華僑物業發展有限公司經營情況分析 70
1）企業發展簡況分析 70
2）企業主業及物業項目類型 71
3）企業物業經營規模分析 71
4）企業物業區域分布情況 71
5）企業經營優劣勢分析 72
（4）上海同淶物業管理有限公司經營情況分析 72
1）企業發展簡況分析 72
2）企業主業及物業項目類型 72
3）企業物業經營規模分析 72
4）企業物業合作伙伴分析 73
5）企業物業區域分布情況 73
6）企業經營優劣勢分析 73
7）企業最新發展動向 73
（5）上海上房物業管理有限公司經營情況分析 74
1）企業發展簡況分析 74
2）企業主業及物業項目類型 75
3）企業物業經營規模分析 75
4）企業物業合作伙伴分析 76
5）企業物業區域分布情況 76
6）企業經營優劣勢分析 77
7）企業最新發展動向 78
第3章 市場與前景 140
3.1 中國物業管理行業細分市場分析 141
3.1.1 住宅物業管理市場分析 141
（1）政策背景下住宅投資熱潮分析 141
（2）住宅物業市場供求形勢分析 144
（3）住宅物業管理主要企業分析 146
（4）住宅物業管理市場需求分析 147
3.1.2 商業物業管理市場分析 147
（1）商業物業市場供求形勢分析 147
1）商業物業行業投資分析 147
2）商業物業開發建設分析 148
3）商業物業銷售面積分析 149
4）商業物業銷售價格分析 150
（2）商業物業管理主要企業分析 152
（3）商業物業管理市場需求分析 152
3.1.3 其他物業管理市場分析 153
（1）其他商品房物業供求形勢分析 153
1）其他物業行業投資分析 153
2）其他物業開發建設分析 153
3）其他物業市場銷售分析 154
4）其他物業銷售價格分析 155
（2）工業地產市場供需分析 156
1）工業用地供給形勢分析 156
2）工業用地需求形勢分析 157
3）工業園區建設情況分析 158
（3）其他物業管理類招標情況 159
（4）其他物業管理市場需求分析 162
3.2 中國重點城市物業管理市場分析 164
3.2.1 深圳物業管理行業發展分析 164
（1）深圳物業管理行業發展規模 164
（2）深圳物業管理企業的資質結構 164
（3）深圳物業管理業的人才結構 164
（4）深圳物業管理經營狀況分析 165
1）深圳物業管理經營收入分析 165
2）在管物業管理項目的規模分析 165
3）在管物業服務項目的業態結構 167
（5）深圳物業管理業競爭狀況分析 168
（6）深圳物業管理的趨勢預測 170
3.2.2 上海物業管理行業發展分析 173
（1）上海物業管理行業發展規模 173
（2）上海物業管理企業的資質結構 173
（3）上海物業管理經營收入分析 173
（4）上海物業管理業競爭狀況分析 173
（5）上海物業管理的趨勢預測 176
3.3 中國物業管理行業趨勢預測與投資策略 188
3.3.1 物業管理趨勢預測與面臨的風險分析 188
（1）行業趨勢預測與機會分析 188
（2）行業發展面臨的風險分析 193
3.3.2 中國物業管理企業的投資策略 194
（1）大型物業管理企業投資策略 194
（2）中小型物業管理企業投資策略 194
圖表目錄：
圖表1：國內外物業管理的起源 12
圖表2：我國物業管理行業相關政策及法律規定 13
圖表3：2011-2014年主要城市物業管理條例實施情況 14
圖表4：智能物業的特點 19
圖表5：我國物業管理企業數量的地區分布（單位：%） 26
圖表6：前瞻統計的183家一級資質企業的地區分布（單位：%） 27
圖表7：第二次全國經濟普查中我國物業管理行業從業人員地區分布（單位：%） 27
圖表8：近年來物業管理百強企業服務規模變化趨勢（單位：個，十萬平方米） 28
圖表9：近年來物業管理百強企業單個項目建筑面積變化趨勢（單位：萬平方米，%） 29
圖表10：2014年百強物業企業新簽約項目情況（單位：萬平方米，個） 29
圖表11：2014年百強物業企業簽約項目的項目面積均值情況（單位：萬平方米，%） 30
圖表12：2014年百強企業新簽約項目在主要城市的分布（單位：%） 31
圖表13：2014年百強物業管理企業新簽約項目的服務類型（單位：個） 31
圖表14：2014年百強企業服務的物業類型（單位：%） 32
圖表15：近年來物業管理百強企業收入變化及構成（單位：萬元，%） 33
圖表16：近年來物業管理百強企業物業服務費收入分布（單位：萬元） 33
圖表17：近年來物業管理百強企業凈利潤及變化趨勢（單位：萬元，%） 34
圖表18：近年來物業服務百強企業盈利能力變化情況（單位：萬元，%） 34
圖表19：近年來物業服務百強企業進入城市數量情況（單位：個，%） 35
圖表20：近年來進入主要城市的物業管理百強企業數量（單位：家） 36
圖表21：近年來物業服務百強企業合同儲備項目數量及總建筑面積變化趨勢（單位：個，十萬平方米，%） 36
圖表22：物業管理公共服務的內容 37
圖表23：物業管理專項服務內容 38
圖表24：近年來物業管理百強企業專業分包比例（單位：%） 39
圖表25：近年來物業管理百強企業主滿意度及關注度（單位：%） 40
圖表26：近年來物業服務百強企業物業服務費收繳率均值及續約率（單位：%） 40
圖表27：物業管理服務費用的一般構成項目 41
圖表28：物業管理服務費用的主要用途 41
圖表29：物業管理收費方式包干制和酬金制的優缺點分析 44
圖表30：物業管理收費矛盾糾紛原因分析 45
圖表31：我國物業管理企業資質分布（單位：%） 49
圖表32：各資質等級企業的市場份額（單位：%） 50
圖表33：我國物業管理企業來源構成（單位：%） 50
圖表34：物業管理行業現有企業的競爭強弱分析 51
圖表35：物業管理行業潛在進入者威脅分析 52
圖表36：物業管理行業替代品威脅分析 53
圖表37：物業管理行業對消費者議價能力分析 53
圖表38：物業管理行業對供應商議價能力分析 54
圖表39：我國物業管理行業競爭結構生態圖 54
圖表40：2014年物業管理企業服務規模排名前十名企業 58
圖表41：2014年物業管理企業服務質量排名前十名企業 59
圖表42：2014年物業管理企業滿意度排名前十名企業 60
圖表43：中航物業管理有限公司基本信息表 60
圖表44：中航物業管理有限公司業務能力簡況表 61
圖表45：中航物業管理有限公司組織架構圖 62
圖表46：中航物業管理有限公司物業項目類型 62
圖表47：截至2014年中航物業管理有限公司管理項目數量占比情況（單位：%） 63
圖表48：截至2014年中航物業管理有限公司管理項目面積占比情況（單位：%） 64
圖表49：中航物業管理有限公司經營優劣勢分析 64
圖表50：北京首都開發控股（集團）有限公司基本信息表 67
圖表51：北京首都開發控股（集團）有限公司業務能力簡況表 67
圖表52：北京首都開發控股（集團）有限公司經營優劣勢分析 69
圖表53：廣東省華僑物業發展有限公司基本信息表 70
圖表54：廣東省華僑物業發展有限公司業務能力簡況表 70
圖表55：廣東省華僑物業發展有限公司組織架構圖 71
圖表56：廣東省華僑物業發展有限公司經營優劣勢分析 72
圖表57：上海同淶物業管理有限公司基本信息及業務能力表 72
圖表58：上海同淶物業管理有限公司經營優劣勢分析 73
圖表59：上海上房物業管理有限公司基本信息表 74
圖表60：上海上房物業管理有限公司業務能力簡況表 74
圖表61：上海上房物業管理有限公司組織架構圖 75
圖表62：上海上房物業管理有限公司物業管理項目 76
圖表63：上海上房物業管理有限公司物業區域分布情況 77
圖表64：上海上房物業管理有限公司經營優劣勢分析 77
圖表65：天津市天房物業管理有限公司基本信息表 79
圖表66：天津市天房物業管理有限公司業務能力簡況表 79
圖表67：天津市天房物業管理有限公司組織架構圖 80
圖表68：天津市天房物業管理有限公司經營優劣勢分析 81
圖表69：成都嘉寶管理顧問有限公司基本信息表 82
圖表70：成都嘉寶管理顧問有限公司業務能力簡況表 82
圖表71：成都嘉寶管理顧問有限公司經營優劣勢分析 83
圖表72：浙江綠城物業管理有限公司基本信息及業務能力表 84
圖表73：浙江綠城物業管理有限公司經營優劣勢分析 85
圖表74：蘭州城關物業管理有限公司基本信息表 86
圖表75：蘭州城關物業管理有限公司業務能力簡況表 86
圖表76：蘭州城關物業管理有限公司在蘭州和其他地區的物業管理項目 87
圖表77：蘭州城關物業管理有限公司經營優劣勢分析 88
圖表78：長城物業集團股份有限公司基本信息表 89
圖表79：長城物業集團股份有限公司業務能力簡況表 89
圖表80：長城物業集團股份有限公司組織結構圖 90
圖表81：長城物業集團股份有限公司物業服務子公司的地區分布 91
圖表82：長城物業集團股份有限公司經營優劣勢分析 91
圖表83：北京網信物業管理有限公司基本信息表 94
圖表84：北京網信物業管理有限公司業務能力簡況表 94
圖表85：北京網信物業管理有限公司組織架構圖 95
圖表86：北京網信物業管理有限公司經營優劣勢分析 96
圖表87：廣州珠江物業酒店管理公司基本信息表 96
圖表88：廣州珠江物業酒店管理公司業務能力簡況表 96
圖表89：廣州珠江物業酒店管理公司組織架構 97
圖表90：廣州珠江物業酒店管理公司物業服務項目 98
圖表91：廣州珠江物業酒店管理公司經營優劣勢分析 99
圖表92：大連遠洋物業管理有限公司基本信息表 99
圖表93：大連遠洋物業管理有限公司業務能力簡況表 100
圖表94：大連遠洋物業管理有限公司經營優劣勢分析 100
圖表95：重慶華宇物業管理有限公司基本信息表 101
圖表96：重慶華宇物業管理有限公司業務能力簡況表 101
圖表97：重慶華宇物業管理有限公司經營優劣勢分析 102
圖表98：招商局物業管理有限公司基本信息表 102
圖表99：招商局物業管理有限公司業務能力簡況表 103
圖表100：招商局物業管理有限公司物業區域分布情況 104
圖表101：招商局物業管理有限公司經營優劣勢分析 104
圖表102：北京天鴻寶地物業管理經營有限公司基本信息表 105
圖表103：北京天鴻寶地物業管理經營有限公司業務能力簡況表 105
圖表104：北京天鴻寶地物業管理經營有限公司經營優劣勢分析 106
圖表105：福建永安物業管理有限公司基本信息表 106
圖表106：福建永安物業管理有限公司業務能力簡況表 107
圖表107：福建永安物業管理有限公司經營優劣勢分析 107
圖表108：成都金房物業服務有限公司基本信息表 108
圖表109：成都金房物業服務有限公司業務能力簡況表 108
圖表110：成都金房物業服務有限公司組織架構圖 109
圖表111：成都金房物業服務有限公司經營優劣勢分析 109
圖表112：深圳市物業管理有限公司基本信息表 110
圖表113：深圳市物業管理有限公司業務能力簡況表 110
圖表114：深圳市物業管理有限公司經營優劣勢分析 111
圖表115：中海物業管理有限公司基本信息表 112
圖表116：中海物業管理有限公司業務能力簡況表 112
圖表117：中海物業管理有限公司經營優劣勢分析 113
圖表118：上海陸家嘴物業管理有限公司基本信息表 113
圖表119：上海陸家嘴物業管理有限公司業務能力簡況表 114
圖表120：上海陸家嘴物業管理有限公司經營優劣勢分析 115
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